ΕΝΦΙΑ 2026: πώς υπολογίζεται, πότε πληρώνεται, εκπτώσεις

Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ και ποιοι αριθμοί τον καθορίζουν

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος φόρος στα ακίνητα που έχεις στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου, και ο κύριος φόρος ενός κτιρίου βγαίνει από την επιφάνεια, την τιμή ζώνης και τους συντελεστές για παλαιότητα, όροφο και προσόψεις. Ο ορισμός του όρου βρίσκεται στο λήμμα ΕΝΦΙΑ του λεξικού· εδώ θα βρεις την πλήρη απάντηση: τους πίνακες, το πώς προκύπτει το ποσό, πότε και πώς πληρώνεται, ποιες εκπτώσεις υπάρχουν και τι ισχύει αν ζεις στο εξωτερικό. Η βάση είναι ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ο ν. 5219/2025 (άρθρο 11 για τον υπολογισμό) ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), που κωδικοποίησε τον παλιότερο ν. 4223/2013.

Το 2026 η ΑΑΔΕ ανήρτησε στο myAADE 7.155.186 πράξεις προσδιορισμού, με συνολικό φόρο 2.297.019.848,39 €, σύμφωνα με το δελτίο τύπου της 15/3/2026. Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες το ποσό δεν άλλαξε σε σχέση με πέρυσι, γιατί οι αντικειμενικές αξίες και οι συντελεστές έμειναν οι ίδιοι, όπως έγραψε το ρεπορτάζ της Parapolitika στις 13/3/2026. Για γρήγορο υπολογισμό θα υπάρξει ξεχωριστό εργαλείο, ο υπολογισμός ΕΝΦΙΑ· ο οδηγός αυτός εξηγεί τη λογική πίσω από το αποτέλεσμα και φτάνει για να ελέγξεις το δικό σου εκκαθαριστικό.

Ποιος πληρώνει ΕΝΦΙΑ και για ποια δικαιώματα

Πληρώνει όποιος έχει δικαίωμα στο ακίνητο την 1η Ιανουαρίου, ανεξάρτητα από αλλαγές μέσα στη χρονιά. Το άρθρο 8 καλύπτει την πλήρη κυριότητα, την ψιλή κυριότητα, την επικαρπία, την οίκηση και το δικαίωμα επιφανείας, καθώς και την αποκλειστική χρήση θέσης στάθμευσης, αποθήκης ή πισίνας σε κοινόχρηστο χώρο. Αν πουλήσεις τον Φεβρουάριο, τον ΕΝΦΙΑ εκείνου του έτους τον πληρώνεις εσύ· ο αγοραστής θα βρεθεί στο εκκαθαριστικό του επόμενου έτους. Για το κόστος της αγοράς δες τον οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, που είναι άλλος φόρος και πληρώνεται μία φορά.

• Συνιδιοκτησία: πληρώνεις ανάλογα με το ποσοστό σου, κατά το άρθρο 9.
• Επικαρπία: ο φόρος μοιράζεται ανάμεσα σε επικαρπωτή και ψιλό κύριο. Ο επικαρπωτής φυσικό πρόσωπο πληρώνει από 8/10 του φόρου πλήρους κυριότητας (αν είναι κάτω των 20 ετών) έως 1/10 (αν είναι πάνω από 80), και ο ψιλός κύριος το υπόλοιπο.
• Κληρονόμοι: γίνονται υπόχρεοι με χρονικούς κανόνες που εξαρτώνται από τη δημοσίευση της διαθήκης και από την αποποίηση, δες το άρθρο 9.
• Πραγματική κατάσταση: σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 5 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), αν η πραγματική επιφάνεια ή χρήση διαφέρει από την καταχωρισμένη, μετρά η πραγματική.

Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ κτιρίου, βήμα προς βήμα

Για μια συνηθισμένη κατοικία ο κύριος φόρος είναι: επιφάνεια σε τ.μ. × βασικός φόρος της ζώνης × συντελεστής παλαιότητας × συντελεστής ορόφου × συντελεστής προσόψεων. Για μονοκατοικία, στη θέση του ορόφου μπαίνει ο συντελεστής 1,02. Τους συντελεστές τους ορίζει το άρθρο 11, ενότητα Α. Πρώτα βρίσκεται η ζώνη, που προκύπτει από την τιμή ζώνης της περιοχής σε €/τ.μ. Αν το ακίνητο δεν έχει τιμή ζώνης, ισχύει η χαμηλότερη της δημοτικής ενότητας, του δήμου, της περιφερειακής ενότητας και της περιφέρειας, με αυτή τη σειρά.

Πηγή: ν. 5219/2025, άρθρο 11 (taxheaven.gr), ελέγχθηκε στις 18/10/2026.

Έπειτα εφαρμόζονται οι συντελεστές. Οι τιμές είναι οι εξής:

Πηγή: ν. 5219/2025, άρθρο 11, ελέγχθηκε στις 18/10/2026.

Υπάρχουν και πρόσθετοι συντελεστές: 0,10 για βοηθητικούς χώρους, 0,40 για ημιτελή κτίρια που δεν έχουν συνδεθεί ποτέ με παροχές και είναι κενά, και 0,50 για τα ειδικά κτίρια, με μείωση ανάλογα με την επιφάνεια. Ο συντελεστής προσόψεων δεν εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους και στα ειδικά κτίρια.

Οικόπεδα και γήπεδα

Για οικόπεδα εντός σχεδίου, ο φόρος εξαρτάται από την επιφάνεια, από 19 ζώνες με συντελεστές από 0,0037 έως 9,2500 € ανά τ.μ. και από τον συντελεστή πρόσωπου (1,00 για έναν δρόμο, 1,08 για δύο ή περισσότερους, 0,80 χωρίς πρόσωπο σε δρόμο). Για γήπεδα εκτός σχεδίου, ο βασικός φόρος είναι 0,001 € ανά τ.μ. επί συντελεστές θέσης, χρήσης, άρδευσης, απαλλοτρίωσης και, αν υπάρχει κατοικία, συντελεστή 5. Σε αυτές τις περιπτώσεις το ποσό το βγάζει η ΑΑΔΕ· εσύ έλεγξε επιφάνεια και χρήση στο Ε9.

Προσαυξήσεις για μεγάλη ακίνητη περιουσία

Αν έχεις πολλά ή ακριβά ακίνητα, προστίθενται δύο επιβαρύνσεις που μετρούν τη συνολική αξία της περιουσίας σου και όχι ένα ακίνητο μόνο του. Η πρώτη είναι ο φόρος επί της αξίας της ενότητας Γ του άρθρου 11, που εφαρμόζεται όταν η συνολική αξία ξεπερνά τα 300.000 €, και η δεύτερη η προσαύξηση της ενότητας Ε, όταν ξεπερνά τα 500.000 €.

Πηγή: ν. 5219/2025, άρθρο 11, ελέγχθηκε στις 18/10/2026.

Η ενότητα Γ έχει δική της κλίμακα συντελεστών ανά δικαίωμα: 0% έως 400.000 €, 0,20% από 400.000,01 έως 500.000 €, μετά 0,30%, 0,40%, 0,50%, 0,60% και 0,70% ανά 100.000 € μέχρι το 1.000.000 €, 0,90% έως 2.000.000 € και 1,00% πάνω από αυτό. Το κείμενο του νόμου που διαβάσαμε δεν εξηγεί αναλυτικά πώς εφαρμόζονται τα κλιμάκια, οπότε μην το υπολογίσεις μόνος σου· δες το ποσό στο εκκαθαριστικό. Δεν μετράνε τα γήπεδα εκτός σχεδίου, ενώ η προσαύξηση αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα. Τα νομικά πρόσωπα έχουν συμπληρωματικό φόρο 5,5‰ (άρθρο 12), με 1‰ για ακίνητα που χρησιμοποιούν οι ίδια στη δραστηριότητά τους, και ξεχωριστό ειδικό φόρο 15% στην αξία ακινήτων που κατέχουν (άρθρο 18), με πολλές εξαιρέσεις. Για αυτά χρειάζεσαι λογιστή.

Υπάρχει και ειδική περίπτωση για τράπεζες και εταιρείες που αγοράζουν ή διαχειρίζονται δάνεια: το άρθρο 11, ενότητα ΣΤ, διπλασιάζει (+100%) τον κύριο φόρο κατοικιών τα έτη 2026 έως 2028, εκτός αν το κτίριο ενοικιάστηκε τουλάχιστον έξι μήνες το προηγούμενο έτος.

Εκπτώσεις και απαλλαγές ΕΝΦΙΑ 2026

Οι περισσότερες μειώσεις δίνονται αυτόματα με βάση τα στοιχεία του Ε1 και του Ε9· μία χρειάζεται αίτηση, η ασφαλιστική. Το άρθρο 13 παρ. 3 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ξεκινά έτσι:

«Στον φόρο φυσικών προσώπων που προκύπτει από την εφαρμογή του άρθρου 11, χορηγείται μείωση»

— ν. 5219/2025, άρθρο 13 παρ. 3

Η μείωση εξαρτάται από τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας: 30% έως 100.000 €, 25% έως 150.000 €, 20% έως 250.000 €, 15% έως 300.000 € και 10% έως 400.000 €. Η αξία γηπέδων εκτός σχεδίου δεν συνυπολογίζεται. Το κείμενο δεν ορίζει σε ποια σειρά εφαρμόζονται οι διάφορες μειώσεις ούτε αν αθροίζονται, γι΄ αυτό το καθαρό ποσό είναι αυτό που γράφει το εκκαθαριστικό.

Πηγές: ν. 5219/2025, άρθρα 10, 13 και 17 (taxheaven.gr), ελέγχθηκαν στις 18/10/2026.

Το 2026 η ΑΑΔΕ έδωσε ασφαλιστική μείωση σε 428.147 δικαιούχους για 609.219 δικαιώματα, συνολικού ποσού 26.096.715,41 €, και μείωση 50% για μικρούς οικισμούς σε 583.724 δικαιώματα. Η αίτηση για την ασφαλιστική μείωση γίνεται στην πλατφόρμα myPROPERTY· για το 2026 η προθεσμία ήταν 16/2/2026, και για το 2027 δεν έχει ανακοινωθεί ακόμη. Τις προθεσμίες θα τις βρεις και στο ημερολόγιο προθεσμιών. Αν σκέφτεσαι ασφάλιση, ο οδηγός για την ασφάλεια κατοικίας εξηγεί τι καλύπτει.

Για τη μείωση 50% στους μικρούς οικισμούς, η απόφαση Α.1063/2026 της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) (ΦΕΚ Β΄ 1526/17-03-2026) ζητά κύρια κατοικία που δηλώθηκε στο Ε1 του 2024, φορολογική κατοικία στην Ελλάδα την 1/1/2026 και αξία έως 400.000 €. Αν δεν σου δόθηκε λόγω λάθους στον αριθμό παροχής ρεύματος στο Ε9, υπήρχε τροποποιητική δήλωση χωρίς πρόστιμο έως 31/7/2026· η προθεσμία αυτή έχει λήξει.

ΕΝΦΙΑ 2027: τι έχει ανακοινωθεί και τι είναι νόμος

Από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ καταργείται για την κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους· αυτό είναι ήδη νόμος, κατά το άρθρο 10 παρ. 1 του Κώδικα. Στη ΔΕΘ του 2026 ανακοινώθηκε επέκταση: όριο 2.000 κάτοικοι (2.200 στη Δυτική Μακεδονία), 131 επιπλέον οικισμοί και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες, με συνολικά 12.855 οικισμούς. Στο έγγραφο «Εξειδίκευση των οικονομικών μέτρων της 90ής ΔΕΘ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος)» της 7/9/2026, η επέκταση εμφανίζεται ως νέο μέτρο που δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί.

Οι όροι είναι οι ίδιοι: κύρια κατοικία φυσικού προσώπου με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, αξία έως 400.000 €, και όχι οικισμοί της Αττικής εκτός της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Το έγγραφο αναμένει το εκκαθαριστικό του 2027 γύρω στα μέσα Μαρτίου. Μέχρι να ψηφιστεί η επέκταση, για τους οικισμούς με 1.501 έως 2.000 κατοίκους δεν υπάρχει νόμος που να καταργεί τον φόρο. Το ίδιο όριο των 2.000 κατοίκων ανακοινώθηκε και για τα ελάχιστα τεκμαρτά εισοδήματα των αυτοαπασχολούμενων· δες τον οδηγό για τα τεκμήρια διαβίωσης.

Πότε και πώς πληρώνεται ο ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ πληρώνεται εφάπαξ ή σε έως 12 ίσες μηνιαίες δόσεις, κάθε δόση τουλάχιστον 10 €, κατά το άρθρο 15 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Η πρώτη δόση λήγει την τελευταία εργάσιμη του μήνα έκδοσης της πράξης, αν εκδοθεί έως τις 15 του μήνα· αν εκδοθεί μετά τις 15, λήγει την τελευταία εργάσιμη του επόμενου μήνα. Οι υπόλοιπες λήγουν την τελευταία εργάσιμη κάθε μήνα, και η τελευταία το αργότερο την τελευταία εργάσιμη του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Για τα πολύ μικρά ποσά ισχύει:

«Φόρος μέχρι ένα (1) ευρώ δεν είναι απαιτητός.»

— ν. 5219/2025, άρθρο 15

Το 2026 οι πράξεις αναρτήθηκαν στις 15/3/2026 και η ΑΑΔΕ όρισε πρώτη δόση έως 31/3/2026. Έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή δεν υπάρχει· το άρθρο 15 δεν προβλέπει τέτοια, και το ίδιο γράφει το ρεπορτάζ του CNN Greece ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Στις 18/10/2026 μένουν πέντε δόσεις: 30/10/2026, 30/11/2026, 31/12/2026, 29/1/2027 και 26/2/2027.

Δικός μας υπολογισμός από το άρθρο 15 και το δελτίο τύπου της ΑΑΔΕ της 15/3/2026 (πρώτη δόση 31/3/2026, τελευταία τον Φεβρουάριο του 2027). Επιβεβαίωσε τις ακριβείς ημερομηνίες στο εκκαθαριστικό σου.

Πληρώνεις με IRIS ή κάρτα από το myAADE ή το myAADEapp, ή με web banking, χρησιμοποιώντας την Ταυτότητα Οφειλής του εκκαθαριστικού, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Για δήλωση που δεν υποβλήθηκε, υποβλήθηκε εκπρόθεσμα ή ήταν ανακριβής, το άρθρο 61 του ΚΦΔ (ν. 5104/2024) ορίζει ότι τα πρόστιμα ξεκινούν την επομένη της προθεσμίας υποβολής και οι τόκοι την επομένη της πρώτης ηλεκτρονικής έκδοσης των πράξεων. Το ύψος τους δεν το βρήκαμε στο κείμενο που ελέγξαμε.

Το Ε9: τι δηλώνεις και πότε το αλλάζεις

Ο ΕΝΦΙΑ βγαίνει από το Ε9, δηλαδή από τη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Το άρθρο 2 ορίζει ότι υποχρεούται κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει τα δικαιώματα της 1ης Ιανουαρίου, ότι η δήλωση υποβάλλεται μία φορά, και ότι κάθε δημιουργία, απόκτηση ή μεταβολή δηλώνεται έως 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει εντός 30 ημερών από τη σύνταξη της πράξης, εκτός αν δηλώσουν τα μέρη ότι θα το κάνουν μόνα τους, και όταν ανεβαίνει συμβόλαιο στο σύστημα δημιουργείται αυτόματα Ε9. Η ΑΑΔΕ γράφει στη σελίδα της για το ακίνητο μετά την αγορά:

«Η υποχρέωση υποβολής του Ε9 δεν παραγράφεται και η μη έγκαιρη υποβολή της επισύρει πρόστιμα.»

— ΑΑΔΕ, Μετά την αγορά ακινήτου

Το Ε9 υποβάλλεται ηλεκτρονικά, με πρόσβαση στο myAADE. Ο οδηγός για το Ε9 εξηγεί πώς το συμπληρώνεις, και οι κληρονομικές μεταβολές υπάρχουν στον οδηγό για τον φόρο κληρονομιάς και γονικής παροχής. Αν παίρνεις στεγαστικό ή αγοράζεις, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που ζητά ο συμβολαιογράφος εξηγείται στον οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης.

Πώς διαβάζεις και ελέγχεις το εκκαθαριστικό

Το εκκαθαριστικό βρίσκεται στο myAADE, στην εφαρμογή Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ, ή στο myAADEapp. Ο φόρος είναι υπολογισμένος από τα στοιχεία του Ε9, οπότε αν το ποσό σου φαίνεται υψηλό, το λάθος είναι συνήθως στα στοιχεία, όχι στους συντελεστές.

1. Βρες κάθε ακίνητο και το ποσοστό σου

   Έλεγξε ότι τα ακίνητα που βλέπεις είναι δικά σου και ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι σωστό. Ένα ακίνητο που πουλήθηκε πριν από την 1η Ιανουαρίου δεν πρέπει να υπάρχει.

2. Σύγκρινε επιφάνεια, όροφο, παλαιότητα και χρήση

   Είναι τα στοιχεία των πινάκων παραπάνω. Σύμφωνα με το άρθρο 8, αν η πραγματική κατάσταση είναι διαφορετική, μετρά η πραγματική.

3. Δες αν μπήκαν οι μειώσεις

   Η ΑΑΔΕ σημειώνει τη μείωση στη γραμμή του ακινήτου και στο εκκαθαριστικό. Αν δεν τη βλέπεις και πληρείς τους όρους, δες τα στοιχεία Ε1 και Ε9.

4. Κράτα την Ταυτότητα Οφειλής και το πρόγραμμα δόσεων

   Με αυτήν πληρώνεις από web banking ή από την εφαρμογή.

5. Διόρθωσε λάθη με τροποποιητικό Ε9

   Αν διαπιστώσεις λάθος, υπέβαλε τροποποιητικό Ε9. Για βοήθεια, η ΑΑΔΕ έχει το τηλέφωνο 1521 και το my1521 στο myAADE.

Ρώτα τη ΔΟΥ ή το 1521 πριν αφήσεις δόση απλήρωτη λόγω λάθους, γιατί ως τη νέα πράξη ισχύει η υπάρχουσα. Για πιο γενικά βήματα στη δήλωση δες τον οδηγό για τη φορολογική δήλωση.

Δεύτερη κατοικία και ενοικιαζόμενα ακίνητα

Για τη δεύτερη κατοικία δεν υπάρχει ξεχωριστός συντελεστής: ισχύει ο ίδιος τύπος του άρθρου 11 με τη ζώνη, την παλαιότητα και τον όροφο. Η διαφορά είναι ότι η δεύτερη κατοικία δεν παίρνει όσες μειώσεις ζητούν κύρια κατοικία, δηλαδή τη μείωση 50% και την κατάργηση για μικρούς οικισμούς, και ότι μετράει στη συνολική αξία για τον φόρο της ενότητας Γ και την προσαύξηση της ενότητας Ε. Η μείωση της ασφάλισης, κατά το άρθρο 10 παρ. 5, αφορά τις κατοικίες φυσικών προσώπων.

Ο ΕΝΦΙΑ οφείλεται από τον κάτοχο του δικαιώματος, είτε το ακίνητο είναι κενό είτε ενοικιασμένο. Τον φόρο εισοδήματος από το μίσθωμα τον εξηγεί ο οδηγός για τη φορολογία ενοικίων.

Για όσους ζουν στο εξωτερικό

Ο ΕΝΦΙΑ ισχύει για κάθε ακίνητο στην Ελλάδα, όπου κι αν μένεις. Το άρθρο 2 παρ. 1 αναφέρει ρητά ότι η υποχρέωση δήλωσης ισχύει ανεξάρτητα από υπηκοότητα, κατοικία ή έδρα. Συνεπώς, αν έχεις σπίτι στο χωριό ή διαμέρισμα στην Αθήνα και ζεις στη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ, τον Καναδά, την Αυστραλία ή την Κύπρο, δηλώνεις Ε9 και πληρώνεις όπως ένας κάτοικος Ελλάδας.

• Μειώσεις που χάνεις: η μείωση 50% για μικρούς οικισμούς, η κατάργηση από το 2027, η απαλλαγή για μικρά νησιά και οι κοινωνικές μειώσεις του άρθρου 13 ζητούν όλες Έλληνα φορολογικό κάτοικο. Αν είσαι φορολογικός κάτοικος του εξωτερικού, δεν τις παίρνεις.
• Μείωση που ίσως κρατάς: στο κείμενο του άρθρου 10 παρ. 5 για την ασφάλιση της κατοικίας δεν είδαμε όρο φορολογικής κατοικίας. Επιβεβαίωσε με την ΑΑΔΕ πριν βασιστείς σε αυτή.
• Πρόσβαση: το Ε9 υποβάλλεται από το myAADE, άρα χρειάζεσαι ΑΦΜ και κωδικούς. Η αγγλική σελίδα της ΑΑΔΕ για μη κατοίκους ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) επιβεβαιώνει ότι και οι κάτοικοι εξωτερικού υποβάλλουν Ε9.
• Προσοχή στις ημερομηνίες: η ίδια σελίδα αναφέρει ακόμη προθεσμία 31 Μαρτίου για το Ε9 και έως 10 δόσεις. Ο Κώδικας λέει 31 Ιανουαρίου και έως 12 δόσεις (άρθρα 2 και 15), και αυτά ισχύουν. Δεν επιβεβαιώσαμε αν πληρώνεται ο φόρος από λογαριασμό εξωτερικού· ρώτα την ΑΑΔΕ ή τη δική σου τράπεζα.

Ο φόρος ακινήτων της χώρας που μένεις δεν αντικαθιστά τον ΕΝΦΙΑ, και στα άρθρα που ελέγξαμε δεν βρήκαμε κανόνα συμψηφισμού τους. Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις ή να πουλήσεις στην Ελλάδα, δες τον οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης, που εξηγεί και τη διαδικασία από το εξωτερικό.

Τι κάνεις τώρα, με τον Οκτώβριο του 2026

• Πλήρωσε τις δόσεις που απομένουν και κράτα την Ταυτότητα Οφειλής.
• Αν άλλαξε κάτι στα ακίνητά σου το 2026 (αγορά, πώληση, κληρονομιά, διόρθωση επιφάνειας), υπέβαλε Ε9 έως 31/1/2027.
• Αν ασφαλίζεις την κατοικία, κράτα τα συμβόλαια και δες την πλατφόρμα myPROPERTY τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο.
• Για τον ΕΝΦΙΑ 2027 περίμενε το εκκαθαριστικό γύρω στα μέσα Μαρτίου 2027, και δες αν ψηφίστηκε η επέκταση για τους οικισμούς έως 2.000 κατοίκους. Η μεθοδολογία μας εξηγεί πώς ελέγχουμε και ενημερώνουμε τα στοιχεία, και όλοι οι οδηγοί βρίσκονται στην κατηγορία Φόροι.