Πρόωρη εξόφληση δανείου: πώς γίνεται, ποσοστά, πότε συμφέρει

Πρόωρη εξόφληση: τι δικαιούσαι και ποιος κανόνας ισχύει για το δάνειό σου

Πρόωρη εξόφληση είναι η πληρωμή του δανείου, ολικά ή μερικά, πριν από τη λήξη του. Στην Ελλάδα το δικαίωμα αυτό υπάρχει και στα στεγαστικά και στα καταναλωτικά δάνεια, αλλά τα όρια για την αποζημίωση της τράπεζας δεν είναι ίδια: εξαρτώνται από το είδος του δανείου, από το αν το επιτόκιο είναι σταθερό ή κυμαινόμενο και, στα καταναλωτικά, από το αν η σύμβαση υπογράφηκε πριν ή μετά τις 20/11/2026. Όποιος σου πει «ποσοστό πρόωρης εξόφλησης» χωρίς να ρωτήσει αυτά τα τρία, ανακατεύει κανόνες που δεν ταιριάζουν μεταξύ τους.

Πηγή: ν. 4438/2016, άρθρο 24· ν. 5317/2026, άρθρα 37 και 38· ΚΥΑ Ζ1/699/2010, άρθρο 16 (κείμενο ΦΕΚ). Έλεγχος 18/10/2026.

Το 1% και το 0,5% ισχύουν μόνο στα νέα καταναλωτικά δάνεια. Στο στεγαστικό ο νόμος που διάβασα δεν ορίζει ποσοστό: ορίζει πότε επιτρέπεται η αποζημίωση και πόσο ψηλά μπορεί να φτάσει. Τα καταναλωτικά τα εξηγεί ο οδηγός για το καταναλωτικό δάνειο· εδώ μένουμε στον υπολογισμό και στη διαδικασία.

Στεγαστικό δάνειο: τι λέει ο ν. 4438/2016 για την πρόωρη εξόφληση

Ο ν. 4438/2016, που ενσωμάτωσε την οδηγία 2014/17/ΕΕ, εφαρμόζεται σε συμβάσεις πίστωσης που εξασφαλίζονται με υποθήκη ή προσημείωση ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) σε ακίνητο που προορίζεται για κατοικία, καθώς και σε συμβάσεις για την απόκτηση γης ή κτιρίου. Το άρθρο 24 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ορίζει το δικαίωμα πρόωρης εξόφλησης ως εξής:

«Ο καταναλωτής έχει δικαίωμα να εκπληρώσει πλήρως ή εν μέρει τις υποχρεώσεις του … πριν από τη λήξη της.»

— ν. 4438/2016, άρθρο 24 παρ. 1

Όταν εξοφλείς, δικαιούσαι μείωση του συνολικού κόστους της πίστωσης: οι τόκοι και οι επιβαρύνσεις για το διάστημα που απομένει μέχρι τη λήξη δεν πληρώνονται. Η αποζημίωση της τράπεζας είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Η παράγραφος 2 την επιτρέπει μόνο όταν η εξόφληση γίνεται μέσα στο διάστημα που έχει συμφωνηθεί σταθερό επιτόκιο, και μόνο για έξοδα που συνδέονται άμεσα με την εξόφληση, κυρίως το κόστος που έχει η τράπεζα για να ξανατοποθετήσει το κεφάλαιο στη διατραπεζική αγορά. Το όριο είναι ρητό:

«Η εν λόγω αποζημίωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των τόκων που θα κατέβαλλε ο καταναλωτής»

— ν. 4438/2016, άρθρο 24 παρ. 2

Το κείμενο συνεχίζει ότι το όριο μετράει για το διάστημα ανάμεσα στην εξόφληση και τη συμφωνημένη λήξη του σταθερού επιτοκίου. Αυτό έχει δύο πρακτικές συνέπειες:

• Κυμαινόμενο επιτόκιο: ο νόμος δεν προβλέπει αποζημίωση για εξόφληση σε περίοδο που το επιτόκιο δεν είναι σταθερό. Αν το δάνειό σου είναι κυμαινόμενο από την αρχή, δεν βλέπω στο άρθρο 24 βάση για αποζημίωση. Τη διαφορά σταθερού και κυμαινόμενου εξηγεί ο οδηγός για το σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο.
• Σταθερό ή μικτό επιτόκιο: αν εξοφλείς όσο τρέχει η σταθερή περίοδος, μπορεί να υπάρχει αποζημίωση. Όσο πιο κοντά στο τέλος της σταθερής περιόδου εξοφλείς, τόσο μικρότερο είναι το ανώτατο όριο, γιατί μετράνε λιγότεροι τόκοι.

Η αποζημίωση υπολογίζεται με μαθηματικό τύπο του Παραρτήματος ΙΙΙ του νόμου, που δεν αναπαράγω εδώ. Δεν χρειάζεται να τον λύσεις μόνος σου: ο ίδιος νόμος υποχρεώνει την τράπεζα να σου δώσει τα στοιχεία. Ζήτα τα γραπτά, γιατί το άρθρο 24 παρ. 3 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) λέει ότι ο φορέας

«παρέχει σε αυτόν χωρίς καθυστέρηση, μετά την παραλαβή σχετικού αιτήματος, εγγράφως ή επί άλλου σταθερού μέσου, τις πληροφορίες»

— ν. 4438/2016, άρθρο 24 παρ. 3

Οι πληροφορίες αυτές πρέπει να δείχνουν τις συνέπειες της εξόφλησης, τουλάχιστον την επιβάρυνση που προβλέπεται για σένα, και τις παραδοχές του υπολογισμού, που πρέπει να είναι «λογικές και αιτιολογημένες». Το πού θα βρεις τους όρους του δικού σου δανείου (ESIS και σύμβαση) το εξηγεί ο οδηγός για το στεγαστικό δάνειο.

Ολική ή μερική εξόφληση: τι αλλάζει στη δόση και στη διάρκεια

Στην ολική εξόφληση πληρώνεις ό,τι οφείλεται και το δάνειο κλείνει. Στη μερική μειώνεις το κεφάλαιο και το δάνειο συνεχίζεται· ο νόμος καλύπτει και τις δύο μορφές («πλήρως ή εν μέρει»). Στη μερική, ζήτα να σου πουν γραπτά αν η τράπεζα θα κρατήσει την ίδια δόση και θα κονταίνει τη διάρκεια ή αν θα μικρύνει τη δόση και θα κρατήσει τη λήξη. Το ποια επιλογή υπάρχει εξαρτάται από την τράπεζα και τη σύμβασή σου· δεν το ορίζει ο νόμος που διάβασα.

Υπολογισμός Οβολού με τον τύπο της ισόποσης δόσης (σταθερό επιτόκιο 4,12% για το υπόλοιπο της διάρκειας)· τα ποσά είναι υποθετικά και δεν περιλαμβάνουν έξοδα. Έλεγχος 17/10/2026.

Η διαφορά είναι μεγάλη. Με την ίδια δόση τελειώνεις περίπου 75 δόσεις νωρίτερα (σχεδόν 6 έτη και 3 μήνες) και γλιτώνεις περίπου 20.006 €. Με τη μικρότερη δόση κερδίζεις 122,46 € τον μήνα (534,49 € − 412,02 €) και γλιτώνεις 9.391,46 €. Το πρώτο σενάριο γλιτώνει περισσότερους τόκους γιατί το κεφάλαιο μειώνεται γρηγορότερα· το δεύτερο σου δίνει περισσότερη ρευστότητα κάθε μήνα. Για να δοκιμάσεις τα δικά σου ποσά, χρησιμοποίησε τον υπολογιστή δόσης δανείου.

Τι μειώνεται στο κόστος: μόνο οι τόκοι ή και τα έξοδα του δανείου

Όταν εξοφλείς νωρίτερα, δικαιούσαι μείωση του συνολικού κόστους για τον χρόνο που απομένει. Στα νέα καταναλωτικά, το άρθρο 37 του ν. 5317/2026 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) γράφει ότι στη μείωση «λαμβάνονται υπόψη όλα τα έξοδα» που σου επέβαλε ο δανειστής. Δηλαδή και εφάπαξ έξοδα, όπως τα έξοδα φακέλου, μπορούν να μετρούν, όχι μόνο οι τόκοι. Το ίδιο είχε κρίνει το Δικαστήριο της ΕΕ για την οδηγία 2008/48 στην υπόθεση C-383/18 Lexitor ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) (11/9/2019): η μείωση περιλαμβάνει όλα τα έξοδα που επιβλήθηκαν στον καταναλωτή. Στο στεγαστικό, το άρθρο 24 του ν. 4438/2016 μιλά για τόκους και επιβαρύνσεις του χρόνου που απομένει.

Ο νόμος, στο κείμενο που διάβασα, δεν δίνει τύπο για το πόσο ακριβώς επιστρέφεται. Ως απλή απεικόνιση, με γραμμική κατανομή: εφάπαξ έξοδο 190 € σε δάνειο 60 μηνών, που εξοφλείται μετά τη 24η δόση (απομένουν 36 από 60), αντιστοιχεί σε 190 € × 36 ÷ 60 = 114 €. Υποθετικό παράδειγμα· η τράπεζά σου μπορεί να εφαρμόζει άλλη μέθοδο, γι΄ αυτό ζήτα να δεις γραπτά πώς υπολογίστηκε η μείωση και ποια έξοδα περιλαμβάνει.

Πότε συμφέρει: ο υπολογισμός του σημείου ισορροπίας

Η πρόωρη εξόφληση συμφέρει όταν οι τόκοι που γλιτώνεις είναι περισσότεροι από ό,τι σου κοστίζει η ίδια η εξόφληση. Ο έλεγχος έχει τρία βήματα:

1. Βρες τους τόκους που γλιτώνεις

   Πάρε τις δόσεις που θα πλήρωνες μέχρι τη λήξη και αφαίρεσε ό,τι πληρώνεις τώρα. Το υπόλοιπο είναι τόκοι και εισφορά. Ο υπολογιστής δόσης δίνει τον πίνακα αποπληρωμής, και τον τύπο της δόσης τον περιγράφει η σελίδα μεθοδολογία.

2. Πρόσθεσε το κόστος της εξόφλησης

   Αποζημίωση (αν δικαιούται η τράπεζα), τυχόν έξοδα και το κόστος άρσης της εξασφάλισης (δες παρακάτω).

3. Διαίρεσε με τον μηνιαίο τόκο

   Μηνιαίος τόκος που γλιτώνεις = ποσό που εξοφλείς × (επιτόκιο + εισφορά) ÷ 12. Το κόστος ÷ τον μηνιαίο τόκο δίνει σε πόσους μήνες το αναπληρώνεις.

Στο στεγαστικό του παραδείγματος, τα 20.000 € κοστίζουν 68,67 € τον μήνα σε τόκο και εισφορά, από τα οποία 2,00 € είναι η εισφορά. Αν η τράπεζα ζητούσε (υποθετικά) αποζημίωση 300 €, θα την αναπλήρωνες σε περίπου 4,4 μήνες. Γι’ αυτό, όταν υπάρχει αποζημίωση, το κρίσιμο ερώτημα σπάνια είναι «θα βγω χαμένος;» και συνήθως είναι «πόσα χρήματα θέλω να κρατήσω διαθέσιμα;».

Αν στο ίδιο δάνειο πληρώσεις έκτακτα μόνο 5.000 €, το ποσό δεν ξεπερνά τα 10.000 € και, με βάση το άρθρο 38, δεν υπάρχει αποζημίωση. Με την ίδια δόση, το δάνειο τελειώνει περίπου 21 δόσεις μετά (αντί για 36) και γλιτώνεις 1.297,15 €. Με μικρότερη δόση 260,62 € (160,40 € λιγότερο τον μήνα) γλιτώνεις 774,35 €.

Σύγκριση με το να κρατήσεις τα χρήματα

Κάθε ευρώ που εξοφλείς σου γλιτώνει τόκο ίσο με το επιτόκιο του δανείου μαζί με την εισφορά: 4,12% στο στεγαστικό του παραδείγματος, 9,60% στο καταναλωτικό. Για να αξίζει να κρατήσεις τα χρήματα αλλού, πρέπει να βγάλουν καθαρά, μετά από φόρους και έξοδα, περισσότερο από αυτό το ποσοστό. Αν το δάνειο είναι κυμαινόμενο, το ποσοστό μπορεί να αλλάξει με το Euribor, οπότε η σύγκριση αφορά το σήμερα. Η πρόωρη εξόφληση δεν είναι επενδυτική συμβουλή και δεν προτείνουμε προϊόντα. Ο σύνθετος τόκος εξηγεί γιατί οι πρώτες δόσεις ενός μακρόχρονου δανείου έχουν το μεγαλύτερο βάρος τόκου.

• Ρευστότητα: μετά την εξόφληση δεν παίρνεις πίσω τα χρήματα. Κράτα αρκετά για έκτακτες ανάγκες πριν πληρώσεις έκτακτα.
• Ακριβότερα χρέη πρώτα: ένα χρέος με υψηλότερο επιτόκιο κοστίζει περισσότερο ανά ευρώ, όπως οι πιστωτικές κάρτες.
• Στην πράξη: το «αν συμφέρει» στην αλλαγή τράπεζας είναι άλλος υπολογισμός, με νέα έξοδα· δες την αναχρηματοδότηση και μεταφορά δανείου.

Εισφορά ν. 128/1975, έξοδα και φόροι στην εξόφληση

Η εισφορά του ν. 128/1975 βαρύνει, κατά το άρθρο 19 του ν. 3152/2003 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), «τα χορηγούμενα δάνεια, τις πάσης φύσεως χορηγήσεις και τα υπόλοιπα δανείων» με 0,6% ετησίως. Επειδή υπολογίζεται στα υπόλοιπα, σταματά να τρέχει στο ποσό που εξοφλείς, όπως ο τόκος. Για τα στεγαστικά κατοικίας οι τράπεζες εφαρμόζουν χαμηλότερο συντελεστή, 0,12%, που τεκμηριώνεται στον οδηγό υπολογισμού δόσης. Δεν βρήκα διάταξη που να επιστρέφει εισφορά που έχεις ήδη πληρώσει· ρώτα την τράπεζα αν ο υπολογισμός της δικής σου εξόφλησης την περιλαμβάνει.

Στην ίδια την εξόφληση δεν βρήκα φόρο ή τέλος υπέρ του Δημοσίου στα κείμενα που διάβασα. Έξοδα υπάρχουν στην άρση της εξασφάλισης, αν το δάνειο έχει προσημείωση ή υποθήκη:

• Τέλος Κτηματολογίου: η απόφαση 2/12.1.2026 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ορίζει ότι η «εγγραφή» περιλαμβάνει και την εξάλειψη, και βάζει πάγιο τέλος 12 € για κάθε πράξη «με την επιφύλαξη ειδικότερων διατάξεων». Τα αναλογικά τέλη του κειμένου αφορούν την εγγραφή υποθήκης και προσημείωσης, όχι την άρση τους. Η παράγραφος 4 του ίδιου άρθρου ορίζει πάγιο 20 € για την εγγραφή κάθε πράξης υποθήκης ή προσημείωσης, οπότε το κείμενο δεν λέει καθαρά αν για την εξάλειψη μετρά το 12 ή το 20 €. Ζήτα το ποσό γραπτά.
• Συμβολαιογράφος, δικηγόρος, τράπεζα: οι αμοιβές και οι χρεώσεις διαφέρουν και δεν τις βρήκα σε κρατική πηγή. Ζήτα να φαίνονται χωριστά πριν εγκρίνεις την εξόφληση.

Αν η προσημείωση δεν σβηστεί, το ακίνητο φαίνεται ακόμα βαρυμένο. Για τη διαφορά προσημείωσης και υποθήκης, δες τον οδηγό για την προσημείωση υποθήκης.

Πώς ζητάς την πρόωρη εξόφληση από την τράπεζα

1. Ζήτα γραπτά το ποσό εξόφλησης για συγκεκριμένη ημερομηνία

   Ο τόκος τρέχει μέχρι την ημέρα πληρωμής, οπότε το ποσό ισχύει για μία ημερομηνία. Ζήτα να φαίνεται μέχρι πότε ισχύει.

2. Πες αν είναι ολική ή μερική

   Στη μερική, ζήτα να καταγραφεί αν η δόση μένει ίδια ή η διάρκεια μένει ίδια, και ζήτα τον νέο πίνακα αποπληρωμής.

3. Ρώτα αν δικαιούται αποζημίωση

   Στο στεγαστικό, αν το επιτόκιο είναι σταθερό αυτή τη στιγμή και πότε λήγει η σταθερή περίοδος. Στο νέο καταναλωτικό, αν το επιτόκιο είναι σταθερό και αν το ποσό ξεπερνά τα 10.000 €. Ζήτα να δεις πώς υπολογίστηκε.

4. Σύγκρινε με τον δικό σου υπολογισμό

   Δοκίμασε το σημείο ισορροπίας από την προηγούμενη ενότητα και τον υπολογιστή δόσης.

5. Πλήρωσε, πάρε βεβαίωση και ζήτα την άρση της εξασφάλισης

   Μετά την ολική εξόφληση ζήτα γραπτή βεβαίωση ότι το δάνειο έκλεισε και τα έγγραφα για την εξάλειψη της προσημείωσης ή της υποθήκης.

Τι ελέγχεις στο ποσό που σου δίνουν

Λίστα ελέγχου Οβολού με βάση τα άρθρα 24 του ν. 4438/2016 και 37–38 του ν. 5317/2026. Έλεγχος 17/10/2026.

Αν διαφωνείς με το ποσό ή η τράπεζα αρνείται

Πρώτα ζήτα γραπτή εξήγηση και ανάλυση του ποσού. Μετά, να ξέρεις πού δεν θα βρεις λύση: η σελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος για τις καταγγελίες ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) γράφει ότι δεν εξετάζει θέματα όπως ο «υπολογισμός τόκων/οφειλών» και το «ύψος χρεώσεων (προμήθειες, έξοδα)», εκτός από το αν εμφανίζονται στο τιμολόγιο της τράπεζας. Η ίδια σελίδα αναφέρει ότι ο δανειολήπτης μπορεί να ζητήσει τη διαμεσολάβηση του Συνηγόρου του Καταναλωτή. Αν δυσκολεύεσαι γενικότερα με τις δόσεις, δες τον εξωδικαστικό μηχανισμό, και πώς το ιστορικό σου φαίνεται στον Τειρεσία. Όλες οι σελίδες για δάνεια είναι στο κέντρο δανείων και τα εργαλεία στους υπολογιστές. Για το πώς εξοφλούνται και γράφονται οι οφειλές στον Τειρεσία δες και τον ορισμό στο λεξικό.