Πόσο δάνειο μπορώ να πάρω

Πώς βγαίνει το ανώτατο ποσό: δύο όρια, κρατάς το μικρότερο

Το πόσο δάνειο μπορείς να πάρεις για σπίτι στην Ελλάδα το περιορίζουν δύο κανόνες της Τράπεζας της Ελλάδος. Ο πρώτος κοιτάζει το εισόδημά σου: όλες οι δόσεις σου μαζί δεν επιτρέπεται να ξεπερνούν ένα ποσοστό του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος. Ο δεύτερος κοιτάζει το ακίνητο: το δάνειο δεν επιτρέπεται να ξεπερνά ένα ποσοστό της αξίας του. Ο υπολογιστής βρίσκει το ποσό που επιτρέπει το καθένα και σου δείχνει το μικρότερο, μαζί με το όριο που «κόβει».

1. Βρες το όριο των δόσεων

   Πολλαπλασίασε το μηνιαίο καθαρό εισόδημα με 40%, ή με 50% αν είσαι αγοραστής για πρώτη φορά. Με 1.800 € τον μήνα, το 40% είναι 720,00 €.

2. Αφαίρεσε όσα ήδη πληρώνεις

   Από το όριο βγάζεις τις δόσεις των δανείων που έχεις ήδη: καταναλωτικό, αυτοκινήτου, άλλο στεγαστικό. Ό,τι μένει (A) είναι η μέγιστη δόση για το νέο δάνειο. Αν δεν μένει τίποτα, το όριο εισοδήματος δεν αφήνει χώρο για νέο δάνειο.

3. Μετάτρεψε τη δόση σε κεφάλαιο

   Ο τύπος της ράντας λειτουργεί ανάποδα από τον υπολογισμό της δόσης δανείου: από τη δόση βρίσκει το κεφάλαιο. Το i είναι το επιτόκιο συν την εισφορά του ν. 128/1975 (0,12% στο στεγαστικό κατοικίας, 0,6% στο καταναλωτικό), διά 12, και n οι μήνες.

4. Σύγκρινε με την αξία του ακινήτου

   Αν έχεις βάλει αξία ακινήτου, ο υπολογιστής πολλαπλασιάζει με 80% ή 90% και κρατά το μικρότερο από τα δύο ποσά.

Το αποτέλεσμα στρογγυλοποιείται προς τα κάτω στο λεπτό, ώστε η δόση του να μην ξεπερνά το όριο. Πώς ελέγχουμε κάθε υπολογιστή το εξηγούμε στη μεθοδολογία του Οβολού.

Τα όρια της Τράπεζας της Ελλάδος για στεγαστικά

Τα όρια τα θέσπισε η πράξη ΠΕΕ 227/08.03.2024 της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) (ΦΕΚ Β΄ 1716/15.03.2024) και ισχύουν από 1/1/2025. Αφορούν νέα δάνεια και πιστώσεις σε φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα, όποιος κι αν είναι ο σκοπός του δανείου.

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, ΠΕΕ 227/08.03.2024 (ΦΕΚ Β΄ 1716/2024) · ορισμοί: ΠΕΕ 231/15.07.2024 (ΦΕΚ Β΄ 4417/2024), Κεφάλαιο ΙΙ.

Η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφει τα μέτρα και στη σελίδα της για τη δανειακή επιβάρυνση ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Είναι ανώτατα όρια: η τράπεζα δεν μπορεί να εγκρίνει περισσότερα (με μια περιορισμένη εξαίρεση που εξηγούμε πιο κάτω), μπορεί όμως να εγκρίνει λιγότερα.

Τι μετράει ως «διαθέσιμο εισόδημα»

Ο ορισμός της Τράπεζας της Ελλάδος είναι ετήσιος. Διαθέσιμο εισόδημα είναι το συνολικό ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη ή και του εγγυητή, όπως το καταγράφει η τράπεζα κατά την έγκριση. Περιλαμβάνει όλες τις πηγές εισοδήματος, μείον τους φόρους (αφού αφαιρεθεί η επιστροφή φόρου) και τις ασφαλιστικές και άλλες κρατήσεις. Με απλά λόγια, μετράνε τα καθαρά που μπαίνουν στον λογαριασμό σου σε έναν χρόνο, όχι τα μικτά.

• Οι 14 μισθοί μετράνε. Επειδή το όριο είναι ετήσιο, το δώρο Χριστουγέννων, το δώρο Πάσχα και το επίδομα αδείας ανεβάζουν το εισόδημα. Αν παίρνεις 14 καθαρούς μισθούς των 1.500 €, το ετήσιο εισόδημα είναι 21.000 € και το μηνιαίο ισοδύναμο 1.750 €, όχι 1.500 €. Στον υπολογιστή βάλε ετήσια καθαρά ÷ 12. Τα καθαρά του μισθού σου θα τα βρεις στον υπολογισμό καθαρού μισθού.
• «Νοικοκυριό» σημαίνει όσοι υπογράφουν. Η πράξη δεν μιλά για νοικοκυριό. Μετρά το εισόδημα όσων υπογράφουν τη σύμβαση ως δανειολήπτες ή συνοφειλέτες και, αν υπάρχει, του εγγυητή. Ο μισθός της συζύγου ή του συντρόφου μετρά μόνο αν υπογράψει.
• Ο εγγυητής φέρνει και τα χρέη του. Ο δείκτης DSTI-O μετρά το χρέος του δανειολήπτη «και εγγυητή». Αν το εισόδημα του εγγυητή μπει στον λογαριασμό, μπαίνουν και οι δικές του δόσεις.

Το πώς τεκμηριώνει η κάθε τράπεζα το εισόδημα (εκκαθαριστικό, βεβαιώσεις αποδοχών, ενοίκια, επιδόματα) δεν το ορίζει η πράξη. Αν ένα εισόδημα είναι ακανόνιστο, ρώτα πριν την αίτηση αν θα μετρηθεί.

Ποιες δόσεις αφαιρούνται από το όριο

Ο δείκτης δεν μετρά μόνο το νέο δάνειο. Μετρά την ετήσια εξυπηρέτηση, δηλαδή τόκους και κεφάλαιο, του συνολικού χρέους όσων υπογράφουν και του εγγυητή. Αυτό είναι το σημείο όπου κάνουν λάθος πολλοί υπολογισμοί στο διαδίκτυο: εφαρμόζουν το 40% μόνο στη δόση του νέου στεγαστικού και ξεχνούν τα υπόλοιπα.

• Καταναλωτικά, προσωπικά και δάνεια αυτοκινήτου: βάζεις τη μηνιαία δόση τους.
• Άλλο στεγαστικό ή δάνειο με προσημείωση: βάζεις τη δόση του, και τότε συνήθως δεν είσαι αγοραστής για πρώτη φορά (δες παρακάτω).
• Πιστωτικές κάρτες και ανοιχτά όρια: η πράξη δεν λέει πώς μετριούνται. Ρώτα την τράπεζα τι ποσό λογαριάζει για την κάρτα σου.

Αν πρόκειται να εξοφλήσεις ένα δάνειο πριν από το νέο, βάλε στον υπολογιστή τις δόσεις που θα έχεις μετά την εξόφληση, και κράτα το έγγραφο της εξόφλησης για την τράπεζα. Τι δείχνει για σένα ο Τειρεσίας αξίζει να το δεις πριν κάνεις αίτηση, γιατί η τράπεζα θα ελέγξει τις οφειλές σου.

Ποιος είναι «αγοραστής για πρώτη φορά»

Το 50% και το 90% ισχύουν μόνο για τον αγοραστή για πρώτη φορά. Ο ορισμός δεν έχει να κάνει με το αν είχες ποτέ σπίτι, αλλά με το αν έχεις ήδη στεγαστικό δάνειο:

«Αγοραστής για πρώτη φορά είναι ο δανειολήπτης ο οποίος κατά την έγκριση του δανείου δεν έχει υφιστάμενο δάνειο που αφορά οικιστικό ακίνητο.»

— Τράπεζα της Ελλάδος, Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, Μάιος 2026

• «Δάνειο που αφορά οικιστικό ακίνητο» είναι κάθε δάνειο σε φυσικό πρόσωπο με εξασφάλιση κατοικία, ανεξάρτητα από τον σκοπό. Ένα επισκευαστικό ή καταναλωτικό με προσημείωση στο σπίτι σου μετρά, ένα απλό καταναλωτικό χωρίς εξασφάλιση δεν μετρά.
• Ζευγάρι: αν έστω και ένας από τους συνοφειλέτες έχει ήδη τέτοιο δάνειο, κανείς από τους δύο δεν θεωρείται αγοραστής για πρώτη φορά και ισχύουν το 40% και το 80%.
• Σπίτι χωρίς δάνειο: κατά τον ορισμό της πράξης, αν έχεις κατοικία που δεν βαρύνεται με δάνειο, μπορείς να θεωρηθείς αγοραστής για πρώτη φορά.

Μια προσοχή: η ανακοίνωση της Τράπεζας της Ελλάδος του Μαρτίου 2024 περιέγραφε τον αγοραστή για πρώτη φορά ως κάποιον που δεν έχει λάβει «στο παρελθόν» τέτοιο δάνειο. Ο ορισμός που δεσμεύει είναι αυτός της πράξης (υφιστάμενο δάνειο κατά την έγκριση). Αν έχεις εξοφλήσει παλιότερα στεγαστικό, ζήτα από την τράπεζα να σου επιβεβαιώσει σε ποια κατηγορία σε κατατάσσει.

Η αξία του ακινήτου και τα δικά σου κεφάλαια

Για το όριο LTV η πράξη ορίζει ως αξία κατά την έγκριση τη χαμηλότερη από δύο τιμές: την αξία της συναλλαγής (π.χ. στο συμβόλαιο) και την εκτίμηση του εκτιμητή. Αν αγοράζεις με 200.000 € και η εκτίμηση βγει 190.000 €, το 80% υπολογίζεται στα 190.000 €, δηλαδή 152.000 €, όχι 160.000 €. Στον υπολογιστή βάλε τη χαμηλότερη τιμή που περιμένεις.

Ο δείκτης μετρά όλα τα δάνεια που εξασφαλίζονται με το ίδιο ακίνητο. Το υπόλοιπο, μέχρι την τιμή, το πληρώνεις από δικά σου χρήματα. Υπολόγισε πάνω από αυτό τα έξοδα της αγοράς: τον φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο, υποθηκοφυλακείο, εκτίμηση και νομικό έλεγχο. Η τράπεζα δεν τα δανείζει μέσα από το όριο LTV.

Πέντε παραδείγματα με ακριβή ποσά

Σε όλα: στεγαστικό κατοικίας με επιτόκιο 3,5% και εισφορά 0,12%, δηλαδή i = 3,62% ÷ 12 = 0,0030167 τον μήνα. Το επιτόκιο είναι ενδεικτικό. Για το δικό σου, ξεκίνα από την προσφορά της τράπεζας ή από τα μέσα επιτόκια στον υπολογιστή δόσης.

Πηγή: υπολογισμός Οβολού με τον τύπο της ράντας · στρογγυλοποίηση προς τα κάτω στο λεπτό.

Αν οι δόσεις που ήδη πληρώνεις φτάνουν ή ξεπερνούν το όριο, ο υπολογιστής δείχνει 0 €. Με 1.000 € εισόδημα και 450 € δόσεις, το 40% είναι 400 € και δεν μένει χώρος για νέο δάνειο.

Πώς αλλάζει το ποσό με τη διάρκεια και το επιτόκιο

Με την ίδια δόση, μεγαλύτερη διάρκεια σημαίνει μεγαλύτερο δάνειο, αλλά και πολύ περισσότερους τόκους. Ο πίνακας κρατά το παράδειγμα 1 (δόση 720,00 €) και αλλάζει μία παράμετρο κάθε φορά.

Πηγή: υπολογισμός Οβολού.

Στα 30 χρόνια πληρώνεις 360 δόσεις των 720,00 €, δηλαδή 259.200,00 €, για 157.974,44 € κεφάλαιο. Στα 25 χρόνια πληρώνεις 216.000,00 € για 141.988,76 €. Τα 5 επιπλέον χρόνια φέρνουν 15.985,68 € δάνειο αλλά 27.214,32 € περισσότερους τόκους και εισφορά.

Η πράξη δεν βάζει όριο στη διάρκεια, ούτε ορίζει με ποιο επιτόκιο ελέγχεται ένα κυμαινόμενο δάνειο: ο δείκτης μετριέται με τη δόση κατά την έγκριση. Αν το επιτόκιο ανέβει μία μονάδα, η ίδια δόση «σηκώνει» 14.026,44 € λιγότερα. Αυτό είναι ένα μέτρο του κινδύνου που αναλαμβάνεις με κυμαινόμενο, θέμα που αναλύουμε στον οδηγό σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει δει ότι τα νέα δάνεια με πολύ μεγάλη διάρκεια αυξήθηκαν το 2025 (9,3% των νέων δανείων στην «ουρά» της κατανομής, από 5,9% το 2023–2024) και γράφει ότι θα εξετάσει

«στοχευμένων παρεμβάσεων για την ενίσχυση της αποτελεσματικότητάς τους, όπως για παράδειγμα η θέσπιση ορίου στη διάρκεια κατά την έγκριση»

— Τράπεζα της Ελλάδος, Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, Μάιος 2026

Μέχρι τον Οκτώβριο 2026 δεν βρήκαμε δημοσιευμένη πράξη με τέτοιο όριο.

Πότε δεν ισχύουν τα όρια

• Κρατικά προγράμματα: τα όρια δεν εφαρμόζονται σε δάνεια εθνικών προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης με δικούς τους όρους, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ». Εκεί ισχύουν τα κριτήρια του προγράμματος και της τράπεζας.
• Ρυθμισμένα και μη εξυπηρετούμενα δάνεια, καθώς και χαρτοφυλάκια που μεταβιβάζονται από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
• Καταναλωτικά χωρίς εξασφάλιση ακινήτου: δεν καλύπτονται από την πράξη. Στον υπολογιστή, η επιλογή «Καταναλωτικό» εφαρμόζει το 40% μόνο ως μέτρο σύγκρισης, όχι ως νομικό όριο. Για παράδειγμα, με 1.800 € και κανένα άλλο δάνειο, μια δόση 720,00 € σε 5 χρόνια με 9% + 0,6% αντιστοιχεί σε 34.203,03 €. Η τράπεζα κρίνει με δικά της κριτήρια, που εξηγούμε στον οδηγό για το καταναλωτικό δάνειο.

Υπάρχει και μια ανοχή: κάθε τράπεζα μπορεί να εγκρίνει έως το 10% των νέων δανείων κάθε ημερολογιακού τριμήνου πάνω από τα όρια, χωριστά για τους αγοραστές για πρώτη φορά και για τους υπόλοιπους. Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Μαΐου 2026 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), το 2025 οι υπερβάσεις του DSTI-O ήταν μεταξύ 3,7% και 4,6% των νέων δανείων και του LTV-O μεταξύ 0,1% και 0,6%. Η ανοχή υπάρχει, αλλά δεν τη λογαριάζεις στον προγραμματισμό σου.

Γιατί η τράπεζα μπορεί να σου δώσει λιγότερα

Ο υπολογιστής δείχνει το ανώτατο ποσό που επιτρέπουν οι κανόνες, όχι αυτό που θα σου εγκρίνουν. Η τράπεζα αξιολογεί και άλλα πράγματα: πόσο σταθερό είναι το εισόδημά σου, την ηλικία σου στη λήξη του δανείου, το ιστορικό πληρωμών σου, το κόστος ζωής ανάλογα με τα μέλη της οικογένειας και την ίδια την εκτίμηση του ακινήτου. Κάθε τράπεζα έχει δικά της κριτήρια και μπορεί να εφαρμόζει χαμηλότερο ποσοστό από το 40% ή το 50%. Τα βήματα και τα δικαιολογητικά της αίτησης θα τα βρεις στον οδηγό για το στεγαστικό δάνειο.

Πριν κάνεις αίτηση

Τρέξε τον υπολογιστή με το επιτόκιο της προσφοράς και με ένα επιτόκιο μία μονάδα υψηλότερο, και δες αν θα άντεχες τη δόση. Ζήτα από την τράπεζα να σου πει γραπτά ποιο εισόδημα λογάριασε και αν σε κατατάσσει στους αγοραστές για πρώτη φορά. Αν κάποιος σου υπόσχεται δάνειο «πάνω από τα όρια» με προκαταβολή εξόδων, διάβασε πρώτα τον οδηγό για τις απάτες με δάνεια.