Στεγαστικό δάνειο: διαδικασία, δικαιολογητικά και κόστη

Τα βήματα από την ιδέα μέχρι την εκταμίευση

Το στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα περνά από επτά στάδια: δική σου προετοιμασία, αίτηση με δικαιολογητικά, αξιολόγηση από την τράπεζα, έλεγχος του ακινήτου, οριστική έγκριση, υπογραφή με εγγραφή της εξασφάλισης και εκταμίευση. Η σειρά είναι σχεδόν ίδια παντού, αλλά οι προθεσμίες, τα έγγραφα και τα έξοδα ορίζονται από κάθε τράπεζα. Γι΄ αυτό το έγγραφο που μετρά περισσότερο από κάθε γενικό οδηγό είναι η γραπτή προσφορά που θα πάρεις.

1. Υπολόγισε μόνος σου τα όρια

   Δες πόσο δάνειο επιτρέπουν τα όρια της Τράπεζας της Ελλάδος με τον υπολογιστή «πόσο δάνειο μπορώ να πάρω» και ποια θα είναι η δόση με τον υπολογιστή δόσης δανείου. Έλεγξε και τον φάκελό σου στην Τειρεσίας, όπως εξηγείται παρακάτω.

2. Υπέβαλε αίτηση με τα δικαιολογητικά

   Η αίτηση γίνεται σε κατάστημα ή ηλεκτρονικά, ανάλογα με την τράπεζα, μαζί με ταυτότητα, εισοδηματικά και περιουσιακά έγγραφα. Τα συνηθισμένα έγγραφα είναι στην ενότητα για τα δικαιολογητικά.

3. Πάρε την αρχική προσφορά

   Η τράπεζα αξιολογεί την πιστοληπτική σου ικανότητα και, αν προεγκρίνει, σου δίνει το Τυποποιημένο Ευρωπαϊκό Δελτίο Πληροφοριών (ESIS) με τους βασικούς όρους. Σε δημόσιο οδηγό μεγάλης τράπεζας το δελτίο αυτό αναφέρεται ως «αρχική προσφορά».

4. Νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου

   Η τράπεζα ελέγχει τους τίτλους, την οικοδομική άδεια και την τακτοποίηση τυχόν αυθαιρέτων. Ο έλεγχος αυτός είναι ξεχωριστό έξοδο του δανείου.

5. Οριστική έγκριση και δεσμευτική προσφορά

   Αν ο έλεγχος βγει καθαρός, παίρνεις νέο ESIS ως δεσμευτική προσφορά. Ο ίδιος οδηγός ορίζει ότι η υπογραφή γίνεται τουλάχιστον 5 ημέρες μετά την παραλαβή της προσφοράς από όλους τους συμμετέχοντες. Εσύ αποφασίζεις αν θα την αποδεχτείς.

6. Υπογραφή και εγγραφή της εξασφάλισης

   Υπογράφεις τη δανειακή σύμβαση και, αν αγοράζεις, το συμβόλαιο αγοράς. Η τράπεζα εξασφαλίζεται με προσημείωση υποθήκης στο ακίνητο. Τράπεζες περιγράφουν ότι η προσημείωση εγγράφεται με παράσταση δικηγόρων και ότι η εκταμίευση ακολουθεί την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

7. Εκταμίευση και ασφάλιση

   Το ποσό μεταφέρεται στον λογαριασμό σου ή πληρώνεται στον πωλητή. Η ασφάλιση του ακινήτου κατά πυρός και σεισμού ζητείται συνήθως ως όρος· ο οδηγός που αναφέραμε αφήνει την επιλογή της ασφαλιστικής στον δανειολήπτη.

Ο συνολικός χρόνος από την αίτηση ως την εκταμίευση δεν ορίζεται από νόμο και δεν υπάρχει επίσημο στοιχείο που να τον δίνει. Ζήτα από την τράπεζα γραπτά τους χρόνους κάθε σταδίου και τι χρειάζεται να προσκομίσεις για να μην καθυστερήσουν.

Πριν πας στην τράπεζα: όρια, Τειρεσίας και ο δικός σου προϋπολογισμός

Από 1/1/2025 ισχύουν οι δεσμευτικοί δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) για κάθε νέο δάνειο ή πίστωση προς φυσικό πρόσωπο με εξασφάλιση κατοικία στην Ελλάδα. Ο ένας δείκτης (DSTI-O) περιορίζει τις ετήσιες δόσεις όλων των χρεών σου ως ποσοστό του ετήσιου καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος. Ο άλλος (LTV-O) περιορίζει το δάνειο ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου.

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, «Μακροπροληπτικά μέτρα για τη δανειακή επιβάρυνση» (πράξη 227/1/08.03.2024) και Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, Μάιος 2026. Έλεγχος 17/10/2026.

Αγοραστής για πρώτη φορά, κατά την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (Μάιος 2026), είναι ο δανειολήπτης που κατά την έγκριση δεν έχει υφιστάμενο δάνειο που αφορά οικιστικό ακίνητο. Δεν αρκεί λοιπόν να μην έχεις σπίτι· μετρά αν έχεις ήδη δάνειο με εξασφάλιση κατοικία. Οι τράπεζες μπορούν να υπερβούν τα όρια για έως 10% των νέων δανείων ανά ημερολογιακό τρίμηνο, κάτι που δεν σου δίνει δικαίωμα να ζητήσεις εξαίρεση. Εξαιρούνται δάνεια εθνικών στεγαστικών προγραμμάτων, όπως το «Σπίτι μου», που έχουν δικούς τους όρους· δες τον οδηγό για το Σπίτι μου ΙΙ.

Για να μετατρέψεις τη δόση που αντέχεις σε ποσό δανείου, χρησιμοποίησε τον υπολογιστή ανώτατου ποσού. Οι δείκτες δεν είναι όλη η αξιολόγηση: η τράπεζα κρίνει και την πιστοληπτική σου ικανότητα, και εκεί μετρά ο φάκελός σου στην Τειρεσίας. Τι περιέχει, πώς τον ζητάς και πόσο μένουν οι εγγραφές, το βρίσκεις στον οδηγό για την Τειρεσίας και στον ορισμό του λεξικού. Έλεγξέ τον πριν την αίτηση, όχι μετά από μια απόρριψη.

Δικαιολογητικά στεγαστικού: τι ετοιμάζεις και σε ποιο στάδιο

Δεν υπάρχει ενιαία νόμιμη λίστα· κάθε τράπεζα ορίζει τη δική της και μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις. Ο πίνακας βασίζεται στον δημόσιο κατάλογο δικαιολογητικών μίας μεγάλης τράπεζας και δείχνει τη γενική λογική: ταυτοποίηση, εισόδημα και περιουσία πριν την αίτηση, έγγραφα του ακινήτου μετά την προέγκριση. Οι αριθμοί των εκκαθαριστικών και τα έντυπα μπορεί να διαφέρουν αλλού, γι΄ αυτό πάρε τη λίστα της τράπεζάς σου γραπτά.

Πηγή: Εθνική Τράπεζα, «Δικαιολογητικά στεγαστικών δανείων» (δημόσιο έγγραφο, έλεγχος 17/10/2026). Ενδεικτική λίστα μίας τράπεζας· άλλες τράπεζες μπορεί να ζητούν διαφορετικά.

Αν τα φορολογικά σου έγγραφα προέρχονται από το εξωτερικό, η ίδια λίστα ζητά να είναι επικυρωμένα και μεταφρασμένα στα ελληνικά. Για τον ΕΝΦΙΑ δες το εργαλείο υπολογισμού ΕΝΦΙΑ και τον ορισμό στο λεξικό.

Πόσο κοστίζει στην πράξη το στεγαστικό

Το κόστος έχει δύο μέρη: όσα πληρώνεις μία φορά για να πάρεις το δάνειο και όσα προστίθενται στις δόσεις. Αν αγοράζεις ακίνητο, πρόσθεσε και τα έξοδα της αγοράς. Ο πίνακας δείχνει τι ορίζεται από νόμο ή απόφαση και τι ορίζεται ανά περίπτωση.

Πηγές: ν. 3152/2003 άρθρο 19, ερώτηση Βουλής 7564/16.7.2025, ΑΑΔΕ, απόφαση 2/12.1.2026, ν. 5177/2025 άρθρο 27, Εθνική Τράπεζα (κατηγορίες εξόδων). Έλεγχος 17/10/2026.

Η ερώτηση που κατατέθηκε στη Βουλή το 2025 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) περιγράφει τα ποσοστά της εισφοράς: 0,6% ετησίως στις χορηγήσεις σε ευρώ και 0,12% στα στεγαστικά. Δεν είναι έξοδο που πληρώνεις μία φορά· για υπόλοιπο 100.000 € αντιστοιχεί σε περίπου 120 € τον πρώτο χρόνο και μειώνεται όσο πέφτει το κεφάλαιο. Τον φόρο μεταβίβασης τον βρίσκεις στη σελίδα της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) και στον οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου.

Για την εγγραφή στο Κτηματολόγιο, η απόφαση 2/12.1.2026 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ορίζει αναλογικό τέλος 8‰ «επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος» και πάγιο 20 € για κάθε πράξη. Το κείμενο δεν διευκρινίζει ποια ακριβώς αξία μετρά σε μία υποθήκη, γι΄ αυτό ζήτα από την τράπεζα το ποσό αναλυτικά στην προσφορά. Στο παράδειγμα παρακάτω παίρνουμε ως βάση το ποσό του δανείου, ως υπόθεση. Το ψηφιακό τέλος 3,60% του άρθρου 27 του ν. 5177/2025 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) δεν επιβάλλεται σε υποθήκες που εξασφαλίζουν δάνειο πιστωτικού ιδρύματος· η εξαίρεση αφορά αυτό το τέλος, όχι τα έξοδα της τράπεζας.

Η σύγκριση προσφορών δεν είναι μόνο σύγκριση επιτοκίου. Δες το ΣΕΠΠΕ (ετήσιο ποσοστό επιβάρυνσης) και το συνολικό ποσό αποπληρωμής στο ESIS, και βάλε δίπλα τα έξοδα που δεν περιλαμβάνει. Στη σύγκριση στεγαστικών θα βρεις επιτόκια και προσφορές με επίσημες πηγές.

Το ESIS και ο χρόνος που έχεις για να αποφασίσεις

Η οδηγία 2014/17/ΕΕ για τα δάνεια με εξασφάλιση κατοικία, που ενσωματώθηκε στο ελληνικό δίκαιο με τον ν. 4438/2016, υποχρεώνει τον πιστωτικό φορέα να σου δίνει εξατομικευμένες πληροφορίες με το ESIS. Στο άρθρο 14 της οδηγίας ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ορίζεται και ο χρόνος που πρέπει να έχεις για να αποφασίσεις:

«χρονική περίοδο τουλάχιστον επτά ημερών στη διάρκεια της οποίας ο καταναλωτής έχει αρκετό χρόνο να συγκρίνει τις προσφορές»

— Οδηγία 2014/17/ΕΕ, άρθρο 14 παρ. 6

Η οδηγία αφήνει στα κράτη μέλη να επιλέξουν αν η περίοδος αυτή είναι χρόνος σκέψης πριν την υπογραφή, δικαίωμα υπαναχώρησης μετά, ή συνδυασμός. Δεν διαβάσαμε το κείμενο του ν. 4438/2016 για να σου πούμε ποια επιλογή έκανε η Ελλάδα, γι΄ αυτό δεν αναφέρουμε αριθμό ημερών ως ελληνικό κανόνα. Ρώτα την τράπεζα τι προβλέπει η σύμβασή σου και ζήτα την απάντηση γραπτά. Ο οδηγός που αναφέρθηκε νωρίτερα ορίζει ελάχιστο διάστημα 5 ημερών από την παραλαβή της δεσμευτικής προσφοράς ως την υπογραφή.

Σύμφωνα με το άρθρο 18 της οδηγίας, η τράπεζα πρέπει να αξιολογήσει ενδελεχώς την πιστοληπτική σου ικανότητα και να μη βασίζεται κυρίως στην παραδοχή ότι η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσό της πίστωσης. Γι΄ αυτό ζητούνται εισοδηματικά έγγραφα και ελέγχεται η Τειρεσίας, ακόμη κι αν το ακίνητο φαίνεται αρκετό ως εξασφάλιση.

Σταθερό, κυμαινόμενο ή συνδυασμός: τα βασικά

Με σταθερό επιτόκιο γνωρίζεις από την αρχή τη δόση για τη διάρκεια που έχεις συμφωνήσει. Με κυμαινόμενο, η δόση αλλάζει ανάλογα με το επιτόκιο βάσης και μπορεί να ανέβει ή να πέσει. Υπάρχουν και προϊόντα που συνδυάζουν σταθερό επιτόκιο για κάποια χρόνια και κυμαινόμενο μετά· αυτά περιγράφει δημόσιος οδηγός τράπεζας. Δεν υπάρχει «σωστή» επιλογή για όλους: εξαρτάται από το πόσο περιθώριο έχει ο προϋπολογισμός σου αν η δόση ανέβει.

Το ESIS δείχνει το επιτόκιο, τον τύπο του και το συνολικό ποσό αποπληρωμής. Αν σκέφτεσαι κυμαινόμενο, δοκίμασε στον υπολογιστή δόσης τι γίνεται με υψηλότερο επιτόκιο και έλεγξε αν το όριο DSTI θα σου άφηνε ακόμη περιθώριο. Τα σενάρια Euribor θα τα βρεις στον οδηγό σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Τρέχοντα επιτόκια δεν δίνουμε εδώ, γιατί αλλάζουν συχνά και διαφέρουν ανά τράπεζα και προϊόν.

Εγγυητής, ζευγάρι και νέοι δανειολήπτες

Όσοι υπογράφουν τη σύμβαση είναι συνδανειολήπτες, και οι δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος υπολογίζονται με το εισόδημα και τα χρέη όσων υπογράφουν. Για ζευγάρι, αυτό σημαίνει ότι το εισόδημα και των δύο μετρά όταν υπογράφουν και οι δύο, αλλά μετρούν και τα χρέη και των δύο. Σύντροφος που δεν υπογράφει δεν προσθέτει εισόδημα στον υπολογισμό.

Στο ζευγάρι ισχύει και ένας κανόνας για το καθεστώς του αγοραστή για πρώτη φορά. Κατά την ΠΕΕ 231/2024, που ορίζει τους όρους των δεικτών, αν έστω ένας συνδανειολήπτης έχει ήδη δάνειο με εξασφάλιση κατοικία, κανείς δεν θεωρείται αγοραστής για πρώτη φορά και ισχύουν τα όρια 40% και 80%. Πώς βγαίνει το ποσό σε κάθε περίπτωση το δείχνει ο υπολογιστής ανώτατου ποσού.

Ο εγγυητής υπογράφει επίσης, και η τράπεζα μπορεί να λάβει υπόψη το εισόδημά του· τότε όμως μετρούν και τα δικά του χρέη. Η εγγύηση είναι πραγματική υποχρέωση: αν δεν πληρώσεις, μπορεί να ζητηθεί από αυτόν.

Για τους νέους δεν υπάρχει ξεχωριστό όριο ηλικίας στους δείκτες. Αυτό που μετρά είναι αν είσαι αγοραστής για πρώτη φορά, οπότε ισχύουν τα υψηλότερα όρια 50% και 90%. Προγράμματα όπως το Σπίτι μου ΙΙ έχουν δικά τους όρια εισοδήματος και προθεσμίες αιτήσεων, που έχουν αλλάξει κατά καιρούς, γι΄ αυτό έλεγξε το επίσημο κανάλι του προγράμματος πριν βασιστείς σε οποιοδήποτε άρθρο.

Πρόωρη εξόφληση και τι ελέγχεις πριν υπογράψεις

Η οδηγία κατοχυρώνει το δικαίωμα να εξοφλήσεις το δάνειο νωρίτερα, ολικά ή μερικά:

«ο καταναλωτής έχει δικαίωμα να εκπληρώσει πλήρως ή εν μέρει τις υποχρεώσεις του … πριν από τη λήξη της εν λόγω σύμβασης»

— Οδηγία 2014/17/ΕΕ, άρθρο 25 παρ. 1

Τα κράτη μέλη μπορούν να επιτρέπουν στην τράπεζα «εύλογη και αντικειμενική αποζημίωση» για έξοδα που σχετίζονται με την πρόωρη εξόφληση. Τι ισχύει στη δική σου σύμβαση, γράφεται στο ESIS. Για να υπολογίσεις αν συμφέρει, δες τον οδηγό για την πρόωρη εξόφληση δανείου και, αν σκέφτεσαι αλλαγή τράπεζας, την αναχρηματοδότηση.

Πριν υπογράψεις, έλεγξε στο ESIS και στη σύμβαση τα εξής:

• Επιτόκιο, τύπο του και ΣΕΠΠΕ, μαζί με το συνολικό ποσό αποπληρωμής.
• Όλα τα έξοδα της τράπεζας, με ποσά, και ποια πληρώνεις εκ των προτέρων.
• Όρους πρόωρης εξόφλησης και τυχόν αποζημίωση.
• Υποχρεώσεις ασφάλισης του ακινήτου και αν μπορείς να επιλέξεις ασφαλιστική.
• Τι ισχύει σε περίπτωση καθυστέρησης στις δόσεις.
• Ποια έξοδα της προσημείωσης καλύπτονται στην προσφορά και ποια πληρώνεις χωριστά. Τη διαφορά προσημείωσης και υποθήκης εξηγεί ο οδηγός για την προσημείωση υποθήκης.

Αν κάποιος υπόσχεται δάνειο χωρίς έλεγχο ή ζητά προκαταβολή για να το εγκρίνει, δες πρώτα τον οδηγό για τις απάτες με δάνεια. Το επόμενο πρακτικό βήμα είναι να υπολογίσεις τα όριά σου και να ζητήσεις γραπτή προσφορά από περισσότερες από μία τράπεζες με τα ίδια στοιχεία, ώστε να συγκρίνεις ό,τι συγκρίνεται. Στη σελίδα Δάνεια βρίσκεις όλα τα εργαλεία και τους οδηγούς.