Υπολογισμός φόρου ενοικίων 2026: κλίμακα, έκπτωση 5% και παραδείγματα

Πώς υπολογίζεται ο φόρος ενοικίων το 2026

Τα ενοίκια δεν προστίθενται στον μισθό ή στη σύνταξή σου. Φορολογούνται χωριστά, με δική τους κλίμακα, που άλλαξε για τα εισοδήματα από 1/1/2026 με το άρθρο 8 του ν. 5246/2025. Η κλίμακα αυτή βρίσκεται στο άρθρο 40 παρ. 4 του ΚΦΕ (ν. 4172/2013), όχι στο άρθρο 15 των μισθών. Το νέο κείμενο το κοινοποίησε η εγκύκλιος Ο. 3068/2025 της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος):

«Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα»

— ν. 4172/2013 (ΚΦΕ), άρθρο 40 παρ. 4, όπως το παραθέτει η εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ο. 3068/2025

1. Άθροισε τα ενοίκια της χρονιάς

   Από όλα τα ακίνητα, για το μερίδιο που σου ανήκει. Βγάλε όσα απαλλάσσονται και τα ανείσπρακτα που ο νόμος επιτρέπει να μη φορολογηθούν.

2. Αφαίρεσε 5%

   Είναι η κατ’ αποκοπή έκπτωση για επισκευές και συντήρηση. Το 95% που μένει είναι το καθαρό εισόδημα.

3. Εφάρμοσε την κλίμακα

   15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% στο υπόλοιπο. Κάθε συντελεστής πιάνει μόνο το κομμάτι που πέφτει στο κλιμάκιό του.

4. Πρόσθεσε το ψηφιακό τέλος

   Μόνο για επαγγελματικά ακίνητα που δεν έχουν μπει σε ΦΠΑ: 3,6% πάνω στο συμφωνημένο ενοίκιο.

Αφορολόγητο δεν υπάρχει: το 15% ξεκινά από το πρώτο ευρώ. Ο φόρος του μισθού σου είναι άλλος υπολογισμός, με άλλη κλίμακα και τη μείωση φόρου του άρθρου 16. Για αυτόν δες τη φορολογική κλίμακα 2026 για μισθούς και συντάξεις.

Η κλίμακα ενοικίων 2026 και τι άλλαξε από το 2025

Πηγή: για το 2026, άρθρο 40 παρ. 4 ΚΦΕ όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 ν. 5246/2025 (ΦΕΚ Α΄ 198/11.11.2025), για εισοδήματα από το φορολογικό έτος 2026 (άρθρο 47 παρ. 3)· εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ο. 3068/2025. Για το 2025, πίνακας 2 των οδηγιών Ε1 της ΑΑΔΕ (16/03/2026).

Πρόσεξε το τρίτο όριο: είναι 36.000 €, όχι 35.000 €. Αρκετά άρθρα γράφουν «24.001–35.000 €» και «35.001 € και άνω», δηλαδή κρατούν το παλιό όριο. Ο νόμος γράφει «24.000,01-36.000» και «>36.000». Σε ευρώ, η διαφορά είναι αυτή:

Πηγή: υπολογισμός Οβολού με τις δύο κλίμακες· η τιμή 2025 για 35.000 € (9.850,00 €) ταυτίζεται με τον πίνακα 2 των οδηγιών Ε1 της ΑΑΔΕ.

Κάτω από τα 12.000 € δεν αλλάζει τίποτα. Το όφελος φτάνει τα 1.200 € στα 24.000 € και τα 1.300 € από τα 36.000 € και πάνω. Θα το δεις στη δήλωση του 2027: η δήλωση που έκανες το 2026 αφορούσε τα ενοίκια του 2025, με την παλιά κλίμακα.

Η έκπτωση 5% και τι δεν αφαιρείται

Ως φυσικό πρόσωπο αφαιρείς 5% από τα ενοίκια, χωρίς αποδείξεις. Το προβλέπει το άρθρο 39 παρ. 3 ΚΦΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), για «δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης» και άλλες πάγιες δαπάνες. Τα πραγματικά σου έξοδα, όπως μάστορας, βάψιμο, ΕΝΦΙΑ ή κοινόχρηστα, δεν αφαιρούνται επιπλέον, όσα κι αν είναι. Το 5% ισχύει για κατοικίες, καταστήματα, γραφεία και αποθήκες. Δεν ισχύει για γη, αγροτεμάχια και χώρους επιγραφών, όπως διευκρινίζουν οι οδηγίες Ε1 της ΑΑΔΕ.

Ο ίδιος κατάλογος αφαιρεί και δύο ακόμη ποσά: το ενοίκιο που πληρώνεις εσύ όταν υπεκμισθώνεις, και την αποζημίωση που δίνεις, βάσει νόμου, σε ενοικιαστή για να λυθεί η μίσθωση.

Ο ενοικιαστής που δεν θα πληρώνει σε τράπεζα όταν αρχίσει ο κανόνας χάνει, για τη μίσθωση αυτή, κάθε κρατική ενίσχυση για ενοίκιο, όπως την επιστροφή ενοικίου.

Επαγγελματικά ακίνητα: ψηφιακό τέλος 3,6% αντί για χαρτόσημο

Το χαρτόσημο καταργήθηκε από 1/12/2024. Για τα επαγγελματικά μισθώματα τη θέση του πήρε το ψηφιακό τέλος συναλλαγής του ν. 5177/2025, με τον ίδιο συντελεστή 3,6%. Πώς εφαρμόζεται το εξηγεί η εγκύκλιος Ε.2094/2025 της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος):

• 3,60% στο συμφωνημένο ενοίκιο ακινήτου που νοικιάζεται για επαγγελματική δραστηριότητα, αν η μίσθωση δεν έχει υπαχθεί σε ΦΠΑ.
• Το αποδίδεις εσύ, ο ιδιώτης εκμισθωτής, μέσω της φορολογικής δήλωσης. Βεβαιώνεται στο ίδιο εκκαθαριστικό με τον φόρο.
• Το οφείλεις ακόμη κι αν το ενοίκιο απαλλάσσεται από φόρο εισοδήματος. Για ανείσπρακτα ενοίκια, το τέλος οφείλεται τη χρονιά που θα εισπραχθούν.
• Κατοικία με γραφείο: αν ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί μέρος της κατοικίας επαγγελματικά, το τέλος μπαίνει μόνο στην αναλογία αυτή.

«Δεν επιβάλλεται Τέλος στις μισθώσεις κατοικίας»

— ΑΑΔΕ, εγκύκλιος Ε.2094/2025, παρ. 29

Η απαλλαγή καλύπτει και την αποθήκη ή τη θέση στάθμευσης που νοικιάζεται μαζί με την κατοικία, καθώς και την κατοικία που νοικιάζει μια επιχείρηση για τους υπαλλήλους της. Το τέλος δεν είναι στις εκπτώσεις του άρθρου 39 παρ. 3, γι’ αυτό ο υπολογιστής το δείχνει χωριστά από τον φόρο.

Πότε το ενοίκιο δεν φορολογείται

Κενό σπίτι που νοικιάζεις μακροχρόνια: 36 μήνες χωρίς φόρο

Το άρθρο 72 παρ. 91 ΚΦΕ, όπως άλλαξε με το άρθρο 9 του ν. 5246/2025, απαλλάσσει το ενοίκιο για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα που υπογράφεται το μισθωτήριο, αν ισχύουν όλα τα παρακάτω:

• κατοικία έως 120 τ.μ., και 20 τ.μ. ακόμη για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πάνω από τα δύο·
• μισθωτήριο τουλάχιστον 3 ετών, που υπογράφεται από 8/9/2024 έως 31/12/2026·
• το σπίτι, τα τρία προηγούμενα χρόνια, ήταν δηλωμένο κενό ή δεν εμφανιζόταν ως μισθωμένο, κατοικία σου, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή παραχωρημένο· ή, την προηγούμενη χρονιά, νοικιαζόταν μόνο βραχυχρόνια. Για μισθωτήριο του 2026 μετράνε τα έτη 2023–2025.

Η απαλλαγή χάνεται από τη χρονιά που το σπίτι αδειάσει ή μπει σε βραχυχρόνια μίσθωση. Αν αδειάσει μία φορά και ξανανοικιαστεί μακροχρόνια μέσα στην τριετία, συνεχίζει. Σε γιατρούς και νοσηλευτές του δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους αρκεί μίσθωση τουλάχιστον 6 συνεχόμενων μηνών. Το ποσό προσυμπληρώνεται στους κωδικούς 119-120 της δήλωσης.

Στέγες Υποστηριζόμενης Διαβίωσης

Από το 2026 δεν φορολογείται το ενοίκιο ακινήτου που νοικιάζεται αποκλειστικά για Στέγη Υποστηριζόμενης Διαβίωσης ατόμων με αναπηρία, για έως 10 ακίνητα ανά ιδιοκτήτη (άρθρο 39 παρ. 6 ΚΦΕ).

Ανείσπρακτα ενοίκια

Τα ενοίκια που δεν πήρες δεν φορολογούνται μόνο αν, έως την προθεσμία της δήλωσης, έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση, ή έχει ασκηθεί αγωγή κατά του ενοικιαστή (άρθρο 39 παρ. 4). Τα δηλώνεις στους κωδικούς 125-126 και φορολογούνται τη χρονιά που θα εισπραχθούν. Χωρίς αυτά τα έγγραφα, φορολογείσαι κανονικά, σαν να τα εισέπραξες.

Έξι παραδείγματα για το 2026

Πηγή: υπολογισμός Οβολού με τα άρθρα 39, 40 παρ. 4 και 72 παρ. 91 ΚΦΕ και την εγκύκλιο Ε.2094/2025· στρογγυλοποίηση στο λεπτό. Η τελευταία στήλη δείχνει μόνο τον φόρο με την κλίμακα 2025 (15% – 35% – 45%, όρια 12.000 € και 35.000 €), χωρίς το τέλος.

Στο παράδειγμα 5, τα 8.400 € του πρώην κενού σπιτιού (μισθωτήριο Δεκεμβρίου 2025) δεν φορολογούνται έως τον Δεκέμβριο του 2028. Χωρίς την απαλλαγή ο φόρος θα ήταν 3.075,00 €, δηλαδή 1.707,00 € περισσότερα. Στο παράδειγμα 4 ο οριακός συντελεστής είναι 45%: κάθε επιπλέον 100 € ενοίκιο φέρνει 42,75 € φόρο, και 3,60 € τέλος αν είναι επαγγελματικό χωρίς ΦΠΑ.

Συνιδιοκτησία, σύζυγοι και βραχυχρόνια μίσθωση

• Συνιδιοκτησία: το εισόδημα το αποκτά όποιος έχει την κυριότητα, την επικαρπία, τη νομή ή την οίκηση (οδηγίες Ε1). Βάλε στον υπολογιστή το ποσοστό σου· η κλίμακα εφαρμόζεται στο δικό σου σύνολο ενοικίων.
• Ψιλή κυριότητα: αν έχεις μόνο ψιλή κυριότητα, το ενοίκιο το δηλώνει ο επικαρπωτής.
• Σύζυγοι: ακόμη και σε κοινή δήλωση, ο φόρος βεβαιώνεται χωριστά για τον καθένα. Κάθε σύζυγος υπολογίζει τα δικά του ενοίκια.
• Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): για έως 2 ακίνητα, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα φορολογείται με την ίδια κλίμακα. Από 3 ακίνητα και πάνω θεωρείται επιχειρηματικό (άρθρο 39Α ΚΦΕ). Ο υπολογιστής καλύπτει τις κλασικές μισθώσεις.

Δήλωση, πληρωμή και τι άλλο επηρεάζουν τα ενοίκια

Τα ενοίκια δηλώνονται αναλυτικά στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται στον πίνακα 4Δ2 του Ε1, στους κωδικούς 103-106 και 109-110 ανάλογα με το είδος του ακινήτου. Ο φόρος βγαίνει στο ίδιο εκκαθαριστικό με τον υπόλοιπο φόρο εισοδήματος. Σύμφωνα με τις οδηγίες Ε1 της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), στα ενοίκια δεν επιβάλλεται προκαταβολή φόρου. Τα βήματα θα τα βρεις στον οδηγό φορολογικής δήλωσης.

• Εισφορά αλληλεγγύης: δεν υπάρχει πια. Καταργήθηκε για όλα τα εισοδήματα από 1/1/2023 (άρθρο 72 παρ. 74 ΚΦΕ).
• Ηλεκτρονικές δαπάνες: το άρθρο 40 παρ. 4 εφαρμόζει και στα ενοίκια τον κανόνα του 30%. Αν έχεις μόνο ενοίκια, χρειάζεσαι κι εσύ πληρωμές με κάρτα· δες τις ηλεκτρονικές αποδείξεις 2026.
• ΕΝΦΙΑ: είναι φόρος ιδιοκτησίας, πληρώνεται χωριστά και δεν αφαιρείται από τα ενοίκια.

Τις προθεσμίες της δήλωσης του 2027 θα τις ανακοινώσει η ΑΑΔΕ· θα μπουν στο οικονομικό ημερολόγιο. Το πώς ελέγχουμε τους αριθμούς του υπολογιστή εξηγείται στη μεθοδολογία, και τα υπόλοιπα θέματα στους Φόρους.