Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: πόσος είναι, ποιος τον πληρώνει, εξαιρέσεις

Πόσος είναι ο φόρος μεταβίβασης: 3% και 3% επί του φόρου

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι 3% της φορολογητέας αξίας, και πάνω στον φόρο αυτό προστίθεται 3% υπέρ των δήμων, που κάνει το συνολικό κόστος 3,09% της φορολογητέας αξίας. Τον συντελεστή ορίζει το άρθρο 27 του ν. 5219/2025 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, που κωδικοποίησε διατάξεις παλαιότερων νόμων, ανάμεσά τους και του ν. 1587/1950. Γι΄ αυτό παλιά άρθρα στο διαδίκτυο παραπέμπουν σε άλλους αριθμούς νόμων. Τον ίδιο συντελεστή αναφέρει και η σελίδα της ΑΑΔΕ για τον φόρο μεταβίβασης ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος).

Το 3,09% προκύπτει από τον τύπο: 3% συν το 3% επί αυτού του 3%, δηλαδή 3% + 0,09%. Για φορολογητέα αξία 100.000 € ο φόρος είναι 3.000,00 €, το δημοτικό 90,00 € και το σύνολο 3.090,00 €. Το κόστος αυτό μέσα στο σύνολο των εξόδων ενός στεγαστικού, με παράδειγμα ακινήτου 150.000 €, το βρίσκεις στον οδηγό για το στεγαστικό δάνειο. Εδώ πάμε βαθύτερα: πώς βγαίνει η αξία, ποιος πληρώνει, πότε δεν χρωστάς φόρο και τι γίνεται με τα νεόδμητα.

Πηγή: ν. 5219/2025, άρθρο 27, ελέγχθηκε στο taxheaven.gr στις 17/10/2026.

Στη διανομή, αν κάποιος συγκύριος πληρώνει χρήματα για να εξισώσει άνισα μερίδια, το μέρος που αντιστοιχεί στο αντάλλαγμα φορολογείται με τον πλήρη συντελεστή. Ο φόρος που έχει πληρωθεί όταν δημιουργήθηκε η συγκυριότητα μπορεί να συμψηφιστεί σε μεταγενέστερες διανομές. Για πλοία ισχύει ξεχωριστός κανόνας που δεν αφορά τον οδηγό αυτόν.

Σε ποια αξία υπολογίζεται: αντικειμενική αξία ή τίμημα

Ο φόρος υπολογίζεται στο μεγαλύτερο ποσό ανάμεσα στην αξία που ορίζει ο νόμος για το ακίνητο και στην τιμή που γράφεται στο συμβόλαιο. Το άρθρο 25 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) ορίζει ότι φορολογητέα αξία είναι η αξία των άρθρων 3, 4 και 5 την ημέρα της μεταβίβασης, και ότι αν το τίμημα του συμβολαίου ή η τιμή πλειστηριασμού είναι υψηλότερη, ο φόρος υπολογίζεται σε αυτή. Η «εμπορική» τιμή που έχεις συμφωνήσει με τον πωλητή μετρά, λοιπόν, μόνο όταν ξεπερνά την αντικειμενική.

Η αντικειμενική αξία δεν είναι εκτίμηση της αγοράς. Σύμφωνα με το άρθρο 4 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) βγαίνει από προκαθορισμένες τιμές εκκίνησης ανά ζώνη ή οικοδομικό τετράγωνο και είδος ακινήτου, που ανεβαίνουν ή κατεβαίνουν με συντελεστές για την ποιότητα κατασκευής, την παλαιότητα, τη θέση στον όροφο ή στο οικοδομικό τετράγωνο, την εμπορικότητα του δρόμου και άλλα στοιχεία. Την αγοραία αξία το άρθρο 4 τη χρησιμοποιεί μόνο ως βάση αμφισβήτησης.

Περιοχές χωρίς αντικειμενικές αξίες

Σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το άρθρο 3 ορίζει ότι η εφορία λαμβάνει υπόψη πωλήσεις, κληρονομιές και δωρεές παρόμοιων κοντινών ακινήτων και, αν δεν υπάρχουν στοιχεία, κάθε πρόσφορο μέσο. Μέσα σε πέντε εργάσιμες από τη δήλωση η εφορία ορίζει προσωρινή αξία. Αν η δηλωθείσα αξία συμπίπτει με αυτήν, γίνεται δεκτή. Αν διαφέρει, έχεις δύο μήνες να την αποδεχτείς με τροποποιητική δήλωση, που θεωρείται εμπρόθεσμη. Για τα κτίσματα σε τέτοιες περιοχές, το άρθρο 5 προβλέπει υπολογισμό με βασικό κόστος κατασκευής ανά τύπο κτιρίου, προσαρμοσμένο με συντελεστές για το μέγεθος, την ποιότητα και την ηλικία, και χωριστά την αξία του οικοπέδου.

Αν πιστεύεις ότι η αξία είναι υψηλότερη από την αγοραία

Μέσα σε 30 ημέρες από την υποβολή της δήλωσης μπορείς, σύμφωνα με το άρθρο 4, να προσφύγεις στο αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο ώστε να καθοριστεί η αγοραία αξία. Η εφορία ελέγχει την αγοραία αξία και στέλνει έκθεση τουλάχιστον 20 ημέρες πριν από τη συζήτηση. Αν δεν προσφύγεις, η εφορία ελέγχει μόνο την ακρίβεια των στοιχείων του ακινήτου που μπήκαν στον υπολογισμό.

Ποιος πληρώνει τον φόρο και πότε

Τον φόρο πληρώνει ο αγοραστής. Το λέει το άρθρο 24: υπόχρεος είναι ο αγοραστής και, στον πλειστηριασμό, ο πλειοδότης, δηλαδή αυτός που αναδεικνύεται υπερθεματιστής. Υπάρχουν λίγες ειδικές περιπτώσεις: στη διανομή μεταξύ συγκυρίων ο καθένας πληρώνει ανάλογα με την αξία του μεριδίου του, στην αναγκαστική απαλλοτρίωση πληρώνει όποιος οφείλει την αποζημίωση, και στα πλοία με αλλαγή σημαίας πληρώνει ο πωλητής. Αν το συμβόλαιο ακολουθεί προσύμφωνο και στο τελικό συμβόλαιο εμφανίζεται άλλος αγοραστής, το άρθρο 34 το αντιμετωπίζει ως δύο διαδοχικές μεταβιβάσεις.

Ο φόρος καταβάλλεται εφάπαξ και, όπως το γράφει το άρθρο 29:

«Ο φόρος που αναλογεί καταβάλλεται εφάπαξ με την υποβολή της δήλωσης.»

— ν. 5219/2025, άρθρο 29 παρ. 1

Η γενική προθεσμία του Κώδικα είναι τρεις εργάσιμες ημέρες, όπως ορίζει το άρθρο 123 παρ. 1:

«καταβάλλονται εντός προθεσμίας τριών (3) εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης»

— ν. 5219/2025, άρθρο 123 παρ. 1

Η ΑΑΔΕ, στον οδηγό της για την αγορά ακινήτου ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), γράφει ότι πληρώνεις τον φόρο πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Μπορείς να πληρώσεις μέσω τραπεζών ή απευθείας στη ΔΟΥ με χρεωστική ή πιστωτική κάρτα ή με τραπεζική επιταγή. Επειδή η δήλωση προηγείται του συμβολαίου, η πληρωμή γίνεται ουσιαστικά πριν από την υπογραφή.

Η διαδικασία από τη δήλωση έως το συμβόλαιο

Η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, από τον πωλητή και τον αγοραστή μαζί, και αρμόδια είναι η ΔΟΥ φορολογίας εισοδήματος του αγοραστή, κατά την ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Το άρθρο 28 παρ. 1 προβλέπει ότι, όταν γίνεται συμβολαιογραφική πράξη, τη δήλωση τη συντάσσει ο συμβολαιογράφος, και τα μέρη του δίνουν τα στοιχεία και τα έγγραφα που χρειάζονται. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, οι εμπρόθεσμες αρχικές δηλώσεις για ακίνητα σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες υποβάλλονται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο μέσω της εφαρμογής myPROPERTY.

1. Μάζεψε τα στοιχεία του ακινήτου

   Ο συμβολαιογράφος ζητά τίτλους και πιστοποιητικά, ανάμεσά τους το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που εξηγείται παρακάτω.

2. Δώσε τα στοιχεία για τη δήλωση

   Τη δήλωση την ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος με τα στοιχεία που του δίνετε εσύ και ο πωλητής. Για περιοχές με αντικειμενικές αξίες, η ΑΑΔΕ αναφέρει ως ηλεκτρονική διαδρομή την εφαρμογή myPROPERTY.

3. Πλήρωσε τον φόρο

   Πλήρωσε το ποσό που προκύπτει, μαζί με το δημοτικό 3%, εντός τριών εργάσιμων ημερών και πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

4. Υπόγραψε το συμβόλαιο

   Το συμβόλαιο συντάσσεται αφού έχει υποβληθεί η δήλωση. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα δικηγόρου και μεσίτη και τα τέλη Κτηματολογίου δεν είναι μέρος του φόρου μεταβίβασης και δεν ορίζονται εδώ.

Αν η μεταβίβαση ολοκληρώνεται στο εξωτερικό ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής, η δήλωση υποβάλλεται στο προξενείο, που την προωθεί στην αρμόδια εφορία, και για συμβόλαια που έγιναν στο εξωτερικό επισυνάπτεται επικυρωμένο ακριβές αντίγραφο με επίσημη ελληνική μετάφραση, κατά την ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Αν παίρνεις στεγαστικό, δες και τη λίστα εξόδων στον οδηγό για το στεγαστικό δάνειο, και τα όρια δανεισμού στο εργαλείο πόσο δάνειο μπορώ να πάρω.

Για όσους ζουν στο εξωτερικό: πώς γίνεται η μεταβίβαση

Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% της φορολογητέας αξίας συν 3% υπέρ δήμων για κάθε αγορά ελληνικού ακινήτου, και τον πληρώνει ο αγοραστής, κατά τη σελίδα της ΑΑΔΕ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) που απευθύνεται σε Έλληνες του εξωτερικού και μη κατοίκους. Η διαφορά είναι πού υποβάλλεται η δήλωση, ανάλογα με το πού γίνεται το συμβόλαιο.

Πηγή: ΑΑΔΕ, Real estate transfer tax ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), ελέγχθηκε στις 18/10/2026.

Για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η ΑΑΔΕ γράφει ότι ο αγοραστής πρέπει να ζει μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθεται να εγκατασταθεί εδώ μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά, και ο πίνακας με τους χρόνους που σε δεσμεύουν είναι πιο κάτω. Αν αγοράζεις το σπίτι μόνο για διακοπές, χωρίς πρόθεση εγκατάστασης, ο όρος αυτός δεν πληρούται κατά το γράμμα του· ρώτα τον συμβολαιογράφο πριν υπολογίσεις ότι θα το γλιτώσεις. Για τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου μετά την αγορά δες τον οδηγό για τον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ. Αν θα νοικιάσεις το ακίνητο, ο φόρος του ενοικίου εξηγείται στον υπολογισμό φόρου ενοικίων, και το αν θεωρείσαι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας κρίνεται με τα κριτήρια της φορολογικής κλίμακας 2026. Για τη δόση ενός στεγαστικού δες τον υπολογισμό δόσης δανείου.

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: όρια και προϋποθέσεις

Αν αγοράζεις κατοικία ή οικόπεδο για να σταθείς πρώτη φορά, μπορεί να μην πληρώσεις φόρο μεταβίβασης μέχρι ένα όριο αξίας. Το άρθρο 40 καλύπτει συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και με πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο, πρόσωπο σε σύμφωνο συμβίωσης ή άγαμο ενήλικο. Τα όρια του άρθρου 41 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) μετριούνται στην αξία του ακινήτου και όχι στο δάνειο.

Πηγές: ν. 5219/2025, άρθρο 41 (taxheaven.gr), και ΑΑΔΕ, ελέγχθηκαν στις 17/10/2026. Η ΑΑΔΕ αναφέρει τα όρια για τον άγαμο με αναπηρία στον οδηγό της.

Έγγαμος με δύο παιδιά έχει όριο 250.000 + 25.000 + 25.000 = 300.000 € για κατοικία. Στο όριο μετράει και μία θέση στάθμευσης και μία αποθήκη, έως 20 τ.μ. η καθεμία, αν είναι στο ίδιο κτίριο και αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο. Ό,τι ξεπερνά το όριο φορολογείται με τον κανονικό συντελεστή, κατά την ΑΑΔΕ. Άγαμος που αγοράζει με φορολογητέα αξία 230.000 € ξεπερνά το όριο των 200.000 € κατά 30.000 €: 3% = 900,00 € και δημοτικό 27,00 €, σύνολο 927,00 €. Ο υπολογισμός είναι δικός μας, σε ένα παράδειγμα χωρίς παιδιά.

Οι προϋποθέσεις, με λίγα λόγια

• Στεγαστική ανάγκη: ούτε εσύ ούτε ο σύζυγος ούτε τα ανήλικα παιδιά έχει πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή οίκηση σε κατοικία ή οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Ως κάλυψη μετρούν 70 τ.μ., 90 τ.μ. για αναπηρία 67% και άνω, με 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. για κάθε επόμενο.
• Δικαιούχοι: σύμφωνα με το άρθρο 42, Έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην ΕΣΣΔ, πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και υπήκοοι τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος, που ζουν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν.
• Οικόπεδο: πρέπει να είναι οικοδομήσιμο, με βεβαίωση της πολεοδομίας ή πιστοποιητικό μηχανικού.
• Συγγενείς: δεν δίνεται απαλλαγή σε αγορά με αντάλλαγμα μεταξύ συγγενών α΄ βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας ή μεταξύ συζύγων.

Ρώτα τον συμβολαιογράφο ποια έγγραφα χρειάζονται στη δική σου περίπτωση. Για τη δεύτερη απαλλαγή, τον τρόπο ελέγχου των όρων και τα δικαιολογητικά τα ορίζει απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ (άρθρο 43 παρ. 4). Όσοι αγοράζουν με στεγαστικό μπορούν να δουν και το πρόγραμμα Σπίτι μου, που έχει δικούς του όρους.

Πότε χάνεις την απαλλαγή και τι ισχύει για δεύτερη

Η απαλλαγή δεν είναι οριστική. Το άρθρο 44 ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος) τη συνδέει με χρόνους που πρέπει να τηρήσεις. Αν μεταβιβάσεις το ακίνητο ή εγγράψεις άλλο εμπράγματο δικαίωμα (εκτός από υποθήκη) μέσα σε πέντε χρόνια, πρέπει να υποβάλεις δήλωση και να πληρώσεις εφάπαξ τον φόρο πριν από τη μεταβίβαση. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει το συμβόλαιο χωρίς τη δήλωση και την απόδειξη πληρωμής.

Πηγές: ν. 5219/2025, άρθρα 41, 43 και 44 (taxheaven.gr), ελέγχθηκαν στις 17/10/2026.

Ο φόρος που ζητείται όταν χάνεις την απαλλαγή υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν όταν σου δόθηκε, στην αξία του ακινήτου τη στιγμή της νέας μεταβίβασης ή στο τίμημα, αν είναι υψηλότερο. Αν διαπιστωθεί ότι δεν πληρούσες τους όρους, επιβάλλονται φόρος και πρόστιμα σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024), με βάση την αξία του ακινήτου την ημέρα που διαπιστώνεται η παράβαση. Δεύτερη απαλλαγή είναι δυνατή μόνο αν το ακίνητο που έχεις ήδη δεν καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες σου και πληρώσεις εφάπαξ τον φόρο της πρώτης απαλλαγμένης αγοράς (άρθρο 43).

Άλλες εξαιρέσεις και ειδικές περιπτώσεις

• Δημόσιο και δημόσιοι φορείς: το άρθρο 39 απαλλάσσει τις αγορές από το Δημόσιο, ΝΠΔΔ, ΟΤΑ και ιερούς ναούς ή μονές, και ορισμένες απαλλοτριώσεις υπέρ του Δημοσίου.
• Θράκη: το άρθρο 45 δίνει απαλλαγή για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου στους νομούς Ξάνθης, Ροδόπης και Έβρου, με κατοίκηση πέντε χρόνια και χωρίς προηγούμενη απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Μπορείς να έχεις άλλα ακίνητα εκτός των τριών νομών.
• Αγρότες: το άρθρο 46 απαλλάσσει αγορά ή ανταλλαγή αγροτικής γης και εγκαταστάσεων από αγρότη κύριου επαγγέλματος, αν χρησιμοποιείται αποκλειστικά για αγροτική ή κτηνοτροφική χρήση τουλάχιστον 15 χρόνια. Εξαιρείται γη σε απόσταση έως 300 μ. (αγροτική) ή 1.000 μ. (κτηνοτροφική) από την ακτή.
• Διόρθωση συμβολαίου: το άρθρο 30 δεν επιβάλλει νέο φόρο σε επανάληψη ή διόρθωση συμβολαίου χωρίς αλλαγή των μερών, του ακινήτου ή του ανταλλάγματος. Για μεγαλύτερη έκταση, ο φόρος αφορά μόνο το επιπλέον, και δεν οφείλεται αν η επιπλέον έκταση δεν ξεπερνά το 2% και η αξία της τα 1.500 €.

Οι εξαιρέσεις αυτές έχουν αρκετές λεπτομέρειες, γι΄ αυτό έλεγξε το ακριβές κείμενο στο taxheaven.gr ή ρώτα τον συμβολαιογράφο πριν βασιστείς σε κάποια.

Νεόδμητα ακίνητα: ΦΠΑ 24% ή φόρος μεταβίβασης

Στα νεόδμητα δεν πληρώνεις και τα δύο: ή ΦΠΑ ή φόρο μεταβίβασης. Σύμφωνα με το άρθρο 8 του ΚΦΠΑ (ν. 5144/2024) ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), η παράδοση κτιρίου πριν από την πρώτη χρήση του υπόκειται σε ΦΠΑ, όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί από 1/1/2006, και στην περίπτωση αυτή δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 24%, στο άρθρο 26 του ίδιου Κώδικα. Στον οδηγό για το ΦΠΑ θα βρεις τους άλλους συντελεστές.

Πηγές: ν. 5144/2024, άρθρα 8, 26 και 70, και ν. 5219/2025, άρθρο 27. Το ποσό είναι παράδειγμα και όχι προσφορά κατασκευαστή.

Η αναστολή του ΦΠΑ βρίσκεται στο άρθρο 70 του ΚΦΠΑ ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), όπως το τροποποίησε το άρθρο 12 του ν. 5246/2025, που μετατοπίζει την προθεσμία στις 31/12/2026. Ισχύει με αίτηση του κατασκευαστή, για όλα τα αδιάθετα ακίνητά του που εμπίπτουν στο άρθρο 8. Όσο διαρκεί, δεν χρεώνεται ΦΠΑ και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Ο νόμος στο κείμενο που ελέγξαμε φτάνει μέχρι τις 31/12/2026. Στη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου 2026 ανακοινώθηκε «Επέκταση της απαλλαγής ΦΠΑ στα νέα κτίρια για το 2027-2030» (taxheaven ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος)). Δεν βρήκαμε νόμο που να την ορίζει, οπότε ρώτα τον κατασκευαστή αν το ακίνητο που σε ενδιαφέρει είναι σε αναστολή και πότε θα γίνει το συμβόλαιο.

Μην βασιστείς σε άρθρα που λένε ότι ο αγοραστής πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από το ΦΠΑ· στα άρθρα 8 και 26 που ελέγξαμε δεν υπάρχει τέτοια διάταξη. Ούτε ο φόρος υπεραξίας του πωλητή είναι μέρος του φόρου μεταβίβασης. Είναι άλλος φόρος, που έχει δικό του οδηγό για την υπεραξία ακινήτων.

Αγοραστές εκτός ΕΕ: η ανακοίνωση για φόρο 15%

Στη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από τρίτες χώρες. Ο πίνακας μέτρων του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, όπως τον αναδημοσίευσε το taxheaven ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος), γράφει: «Αύξηση φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για κατοικίες που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ)».

Πηγή: συντελεστές από το άρθρο 27 ν. 5219/2025 και τον πίνακα μέτρων της ΔΕΘ (taxheaven). Τα ποσά είναι δικός μας υπολογισμός, με την υπόθεση ότι το δημοτικό 3% επιβάλλεται και πάνω στον αυξημένο φόρο και ότι δεν ισχύει απαλλαγή.

Τα όσα είναι γνωστά, με τις πηγές τους: η αύξηση αφορά κατοικίες και όχι καταστήματα, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα, και η έναρξη είναι η 1/7/2027, σύμφωνα με το To Vima ↗ (εξωτερικός σύνδεσμος). Το taxheaven σημειώνει ότι ο υφυπουργός ανέφερε 1/7/2027 αντί για 1/1/2027 και ότι το υπουργείο αντικατέστησε τη σχετική διαφάνεια. Η ανακοίνωση μιλά για πολίτες τρίτων χωρών, όχι για Έλληνες πολίτες· για όσους έχουν και ελληνική και ξένη ιθαγένεια ή για ομογενείς του εξωτερικού με μόνο ξένο διαβατήριο (π.χ. στις ΗΠΑ, στον Καναδά ή στην Αυστραλία) δεν βρήκαμε διευκρίνιση.

Δύο ακόμη εκκρεμότητες που αφορούν τη μεταβίβαση. Ο πίνακας μέτρων περιλαμβάνει «Επέκταση της απαλλαγής ΦΠΑ στα νέα κτίρια για το 2027-2030», που εξηγούμε στα νεόδμητα. Και ο ν. 5293/2026, άρθρο 19, ορίζει ότι η έναρξη λειτουργίας των συμβολαιογράφων ως υπηρεσίας μιας στάσης για τη μεταβίβαση θα οριστεί με κοινή υπουργική απόφαση, που δεν βρήκαμε ακόμη.

Δωρεά, γονική παροχή, κληρονομιά: άλλος φόρος

Ο φόρος μεταβίβασης αφορά μεταβιβάσεις «από επαχθή αιτία», δηλαδή με αντάλλαγμα. Το άρθρο 22 ορίζει ως αντικείμενο του φόρου την αξία κάθε μεταβίβασης κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο που γίνεται με αντάλλαγμα. Δωρεά, γονική παροχή και κληρονομιά δεν είναι αγορά, και φορολογούνται με τους κανόνες του Μέρους Β΄ του Τρίτου Βιβλίου του Κώδικα, που εξηγούνται στον οδηγό φόρος κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής.

Αν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, το άρθρο 103 απαιτεί κανονικά πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης (άρθρο 102) ότι έχει υποβληθεί η δήλωση. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να συντάξει το συμβόλαιο χωρίς αυτό, αν η δήλωση κληρονομιάς ή δωρεάς υποβληθεί μαζί με τη δήλωση μεταβίβασης και παρακρατηθεί από το τίμημα το ποσό που ορίζει το άρθρο 12 παρ. 4 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Το πιστοποιητικό ισχύει ένα χρόνο από την έκδοσή του.

ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικά που ζητά ο συμβολαιογράφος

Για να μεταβιβαστεί ακίνητο, ο συμβολαιογράφος πρέπει να αναφέρει και να επισυνάψει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το άρθρο 60 του ν. 5104/2024 ορίζει ότι σε μεταβίβαση με αντάλλαγμα το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο φαίνεται στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων πέντε ετών (έξι, αν εκδίδεται μετά τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους). Οι υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων πρέπει να αρνούνται την καταχώριση πράξης που δεν συνοδεύεται από το πιστοποιητικό.

Το συμβόλαιο μπορεί να γίνει και με ανεξόφλητο ΕΝΦΙΑ, αν το πιστοποιητικό δείχνει το συνολικό ποσό φόρου και τόκων και ο συμβολαιογράφος το αποδώσει μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες. Σε αγορά με στεγαστικό, το ποσό παρακρατείται από το δάνειο και αποδίδεται σε τρεις ημέρες από την εκταμίευση. Για τον ΕΝΦΙΑ, δες το λήμμα ΕΝΦΙΑ στο λεξικό μας και τον οδηγό υπολογισμός ΕΝΦΙΑ. Το λήμμα εξηγεί ότι ο ΕΝΦΙΑ βγαίνει με βάση τα δικαιώματα που έχεις την 1η Ιανουαρίου, ακόμη και αν πουλήσεις μέσα στη χρονιά. Αν αγοράσεις μέσα στη χρονιά, ο ΕΝΦΙΑ εκείνου του έτους αφορά αυτόν που είχε το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου, και αξίζει να το ξεκαθαρίσεις με τον πωλητή.

Προθεσμίες και κυρώσεις

Πηγές: ν. 5219/2025 και ΑΑΔΕ, ελέγχθηκαν στις 17/10/2026.

Για τις κυρώσεις, το πράγμα είναι πιο σύνθετο, και ας είμαστε ξεκάθαροι για το τι βρήκαμε. Το άρθρο 53 του ν. 5104/2024 δεν ορίζει ειδικό πρόστιμο για εκπρόθεσμη ή ελλιπή δήλωση φόρου μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης αναφέρεται εκεί μόνο ως εξαιρούμενος από την ελάφρυνση για μικρά ποσά έως 100 € της παρ. 7. Το ίδιο άρθρο προβλέπει πρόστιμο 50% του φόρου όταν δεν υποβάλλεται δήλωση που θα έδειχνε φόρο προς καταβολή. Δεν επιβεβαιώσαμε αν καλύπτει και τη δήλωση ΦΜΑ. Για ποσά που δεν πληρώθηκαν εγκαίρως, το άρθρο 52 επιβάλλει τόκο από την επομένη της προθεσμίας, αλλά το ποσοστό δεν αναφέρεται στο κείμενο που ελέγξαμε. Ρώτα τη ΔΟΥ ή τον συμβολαιογράφο για το ισχύον ποσοστό. Για την ΑΑΔΕ και τους όρους που χρησιμοποιούμε, δες το λήμμα ΑΑΔΕ στο λεξικό, και για το πώς ελέγχουμε τα στοιχεία τη μεθοδολογία μας.

Η πιο ρεαλιστική κύρωση είναι άλλη: αν δεν τηρήσεις τους όρους της απαλλαγής (άρθρο 44), χάνεις το όφελος και πληρώνεις φόρο με πρόστιμα.

Τι κάνεις πριν πας στον συμβολαιογράφο

• Ζήτα τη φορολογητέα αξία από τον συμβολαιογράφο και σύγκρινέ την με το τίμημα που συμφώνησες. Ο φόρος βγαίνει στο μεγαλύτερο.
• Έλεγξε αν πληρούς τα όρια και τις προϋποθέσεις της απαλλαγής πρώτης κατοικίας και αν χρειάζεται να δηλώσεις παιδιά ή αναπηρία. Για τα στοιχεία οικογένειας και ακινήτων στην εφορία, δες και τον οδηγό για τη φορολογική δήλωση.
• Αν το ακίνητο είναι νεόδμητο, ρώτα γραπτά αν η τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ ή αν ισχύει η αναστολή.
• Υπολόγισε τα όρια του δανείου σου με το εργαλείο πόσο δάνειο μπορώ να πάρω. Για όλους τους οδηγούς φόρων δες την κατηγορία Φόροι.